La situación provocada por el coronavirus ha llevado al Gobierno a establecer unas medidas extraordinarias sobre alquileres de vivienda habitual, con el fin de proteger a los hogares más vulnerables, los que más pueden padecer el impacto de esta crisis. Estas medidas afectan a arrendatarios, pero también a arrendadores. Con el paso de los meses, han sufrido prórrogas y modificaciones. Ponte al día.

Entre las medidas extraordinarias de ayudas al alquiler aprobadas por el Gobierno para afrontar la situación excepcional provocada por el coronavirus hay algunas para todos los alquileres de vivienda, y otras solo para los hogares vulnerables. Te las resumimos y además, te facilitamos el acceso a las normas reguladoras de estas medidas, de más antigua a más reciente, para que puedas consultar el detalle si lo deseas.

• Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo
• Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril
• Orden TMA/1134/2020, de 30 de noviembre
• Real Decreto-ley 2/2021 de 26 de enero

Para todos: prórroga del alquiler

Si eres inquilino y tu contrato de alquiler de vivienda habitual tiene su fecha de finalización prevista durante el estado de alarma vigente, cuyo fin está previsto para el 9 de mayo de 2021, tienes derecho a pedir una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses y el propietario no te la puede denegar.

• Durante esta prórroga extraordinaria se mantendrá la misma renta y las mismas condiciones de contrato vigente.
• No importa si tu contrato es de los actuales (5 años de prórroga obligatoria + 3 de prórroga tácita) o de los anteriores (3 años de prórroga obligatoria +1 de prórroga tácita, como eran hasta junio de 2019).
• El propietario solo puede denegar la prórroga si necesita la casa para destinarla a vivienda permanente para él mismo, para sus padres o sus hijos, o bien para su ex, en casos de separación legal o divorcio.

Para hogares vulnerables: medidas especiales

Además, se adoptan medidas especiales en materia de alquiler de vivienda habitual para proteger a hogares vulnerables.

Suspensión de deshaucios

Si formas parte de un hogar vulnerable y sin alternativa habitacional, y estás metido en un juicio instado por el propietario para recuperar la vivienda, por impago o por expiración del plazo del contrato, puedes solicitar la suspensión extraordinaria del desahucio, del lanzamiento o de la celebración de la vista si aún no se ha realizado.

• Puedes solicitarlo hasta el final del estado de alarma declarado por la pandemia, prorrogado por ahora hasta el 9 de mayo de 2021.
• Los servicios sociales actuarán y no podrá procederse al desahucio o lanzamiento en el periodo que establezca la Justicia. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, finalizado el estado de alarma, se reanudará automáticamente el cómputo de días.
• Si el arrendador también se encuentra en situación de vulnerabilidad, también los servicios sociales tomarán cartas en el asunto y se tendrá en cuenta para el aplazamiento del proceso de desahucio del inquilino.

Financiación de la renta

Si eres inquilino en situación vulnerable puedes acceder a las ayudas transitorias de financiación, consistentes en un crédito con plazo de devolución de hasta 6 años prorrogable excepcionalmente por otros 4 años, sin gastos ni intereses, avalado por el ICO. En este caso, la vulnerabilidad económica ligada al covid que debe probar el arrendatario para poder beneficiarse es distinta y algo más amplia: el límite de ingresos es 5 veces e  IPREM, mientras que para el resto de medidas el criterio es 3 veces el IPREM.

El plazo para la solicitud ha ido ampliándose sucesivamente y actualmente se puede hacer hasta el 31 de mayo de 2021, con la opción de que pueda llevarse hasta el 31 de agosto de 2021 si una futura orden ministerial lo aprueba. Así lo ha establecido una Orden ministerial de 30 de noviembre de 2020, publicada en el BOE el 2 de diciembre de 2020.

Una vez solicitado, el préstamo debe formalizarse antes del 30 de junio de 2020, aunque el plazo podrá ser prorrogado hasta el 30 de septiembre de 2021.

La cuantía del préstamo podrá alcanzar hasta el 100 % del importe de seis mensualidades de renta, en virtud del contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente, con un máximo de 5.400 euros, a razón de un máximo de 900 euros por mensualidad.

Existe otro programa de ayudas directas para los inquilinos vulnerables que no puedan hacer frente a sus rentas o a la devolución posterior de esos préstamos o ayudas transitorias al pago de la renta. Se encuadran en el marco del Plan Estatal de Vivienda, las determinará la Comunidad Autónoma correspondiente y serán de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta o de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito para el pago de la renta de la vivienda habitual.

Aplazamiento o condonación de la renta

También se prorroga hasta la finalización del presente estado de alarma, el 9 de mayo de 2021, la protección especial que se concede a los inquilinos de vivienda habitual cuya arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2).

Si tu casero es de este tipo y tú eres un inquilino vulnerable, puedes solicitar un aplazamiento extraordinario y temporal del pago de la renta.

Si no hay un acuerdo voluntario, el arrendador deberá optar entre estas dos posibilidades:

• Reducir un 50% la renta durante un plazo máximo de 4 meses.
• Aplicar una moratoria al pago de la renta, durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes si persistiera la vulnerabilidad, prorrogables una a una, hasta un máximo de 4 meses. La renta que no se pague ahora se añadirá de modo fraccionado al acabar ese periodo de 4 meses y durante los próximos 3 años, siempre que continúe el contrato o sus prórrogas. No se aplicarán intereses ni penalizaciones.

El arrendatario vulnerable tiene derecho a solicitar las ayudas previstas para la financiación del pago de la renta: en ese momento se levantará la moratoria en el pago de la renta.

¿Qué es un hogar vulnerable?

La norma detalla qué requisitos deben cumplirse para que los consumidores, arrendadores o arrendatarios, tengan consideración de "vulnerables":

¿Qué requisitos hacen que se considere a un consumidor "vulnerable"? 

• Haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos ligada a una situación de desempleo, ERTE, o reducción de jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
• El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, debe ser menor de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
• Que la renta de alquiler, más los gastos y suministros básicos que pague el arrendatario, sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.
• Que la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita esa vivienda habitual NO sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No cuentan las participaciones heredadas, ni los casos en los que se sea titular de una vivienda que no esté disponible por causa ajena a su voluntad o que no sea accesible para una persona de esa unidad de convivencia con discapacidad.

¿Cómo se demuestran esas condiciones?

El arrendatario debe presentar la documentación necesaria para demostrar los requisitos anteriores: el certificado de la situacion de desempleo, en el que figure la cuantía mensual percibida como prestación o subsidio por desempleo, certificado expedido por la AEAT, el libro de familia, certificado de empadronamiento en ese momento y en los 6 meses anteriores y declaración responsable del deudor sobre el cumplimiento de los requisitos para considerarse sin recursos económicos suficientes, según los límites antes citados.

Si no es posible obtener alguno de ellos, se puede sustituir por una declaración responsable en la que justifique el motivo relacionado con la crisis del Covid-19. Se posterga a un mes después del fin del estado de alarma la necesidad de aportarlo.

Unas medidas necesarias...  pero ¿serán suficientes?

El elevado nivel de las rentas de alquiler que se estaba pagando en las grandes ciudades hace que, ante una crisis como esta, que deja tanto vícitimas sanitarias como económicas, el pago del alquiler se vuelva realmente difícil o incluso imposible para muchos inquilinos.

Lamentablemente, en España no hay un parque público de vivienda social adecuado a las necesidades, algo que OCU ha solicitado reiteradamente, lo que ha hecho preciso adoptar medidas extraordinarias para que no se produzcan desahucios ni salidas de las viviendas alquiladas, durante un periodo de tiempo.  Unas medidas que, en primer término, afectan a los arrendadores, que tardarán en cobrar algunas de sus rentas y no podrán recuperar la posesión de la vivienda aun en caso de poder necesitarla.

Lo mejor, un acuerdo

En la espera de poder acceder a las ayudas que en cada caso procedan,OCU anima a los arrendadores a alcanzar acuerdos con los inquilinos afectados por esta crisis, y tratar de pactar aplazamientos, moratorias o condonaciones de deudas.

Es muy importante documentar esos acuerdos por escrito, mediante intercambio de correos electrónicos o de otras aplicaciones de mensajería, ya que solo así podrá declarar los ingresos reales habidos (piense, por ejemplo, que cuando se tienen impagos, por una actuación unilateral del inquilino, el propietario está obligado a incluir las rentas impagadas en el IRPF como si las hubiera cobrado, aunque cumpliendo ciertos requisitos se las puede simultáneamente deducir como rentas de "dudoso cobro").

Las medidas extraordinarias adoptadas se justifican para aquellos hogares en situación de vulnerabilidad ocasionada por la crisis del COVID-19, sin que haya justificación para el impago o el retraso en el pago para hogares que no estén en esa situación.

Tiempos difíciles

Teniendo en cuenta la incidencia de la crisis provocada por el coronavirus en el empleo, la situación de dificultades de pago en las rentas irá más allá del periodo de alarma y de los inmediatos meses posteriores.

A corto y medio plazo es esperable que prosiga el descenso en los precios del alquiler y de la vivienda que ya se ha iniciado, pero seguirá habiendo un problema de acceso a la vivienda.

Desde OCU, insistimos: ante esta crisis global por la pandemia, que afecta a todos los niveles, se hace más urgente que nunca la creación de un parque público suficiente de viviendas en alquiler, que poodría incluir viviendas ya existentes compradas por el Estado.