Con tres años de retraso se ha aprobado la norma que, de ahora en adelante, regulará la contratación de préstamos hipotecarios.

En 2014 el Parlamento Europeo aprobó una Directiva sobre créditos hipotecarios, para armonizar la normativa de protección al consumidor en relación con la contratación de préstamos hipotecarios. Esa Directiva debería haberse incorporado a la normativa española en marzo de 2016… pero  la nueva Ley Hipotecaria no se ha aprobado hasta ahora, con tres años de retraso sobre la fecha prevista.

La nueva ley será aplicable a los contratos hipotecarios que se firmen a partir del 16 de junio de 2019, que es cuando entra en vigor. Además de trasponer la norma europea, el gobierno ha aprovechado la ley para regular algunas de las prácticas abusivas de los bancos que tantos conflictos han generado en los últimos años.

LAS NOVEDADES DE LA LEY DE CRÉDITO HIPOTECARIO

Los puntos más positivos de la nueva norma son el aclarar cuestiones conflictivas, como el reparto de gastos, además de poner coto a las draconianas exigencias de las entidades en caso de cuotas impagadas, amortización anticipada, etc. En contrapartida, hay cuestiones que apenas se modifican (por ejemplo el contratar servicios adicionales), e incluso algunas empeoran, como es el caso del incremento de los intereses de demora.

Los gastos hipotecarios, por fin claros

En diciembre de 2015 una sentencia del Supremo que resolvía una demanda de OCU estableció que era nulo y abusivo que los bancos impusieran a los clientes la totalidad de los gastos de formalización. Pero no se determinó el porcentaje de reparto, lo que ha provocado muchos conflictos. Para evitar problemas similares en el futuro, la Ley de Créditos Hipotecarios delimita claramente quién debe pagar cada uno de los gastos en las nuevas hipotecas que se firmen:

• Los bancos deberán hacerse cargo de los gastos de notaría, de inscripción en el registro de la propiedad y de la gestoría que se encargue de los trámites
• Desde el día 10 de noviembre de 2018 el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados también corresponde al banco.
• El consumidor debe hacerse cargo de los gastos de tasación del inmueble, así como pagar las copias de la escritura que solicite.

La ley no menciona quien debe asumir los gastos de cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad: en OCU consideramos que debería ser el banco el que debería asumir dicho coste, pues es quien se benefició de la inscripción, pero el Supremo entiende que los gastos de cancelación de la hipoteca los debe pagar el consumidor.

Adiós definitivo a las cláusula suelo

La nueva norma acaba claramente con la abusiva cláusula suelo: a partir de su entrada en vigor, en los préstamos a tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la bajada del tipo de interés. También aclara qué ocurre en el caso de que, después de sumar el índice al diferencial, resultara un tipo de interés negativo: la Ley establece que en estos casos no se podría aplicar un interés negativo, siendo cero el interés mínimo aplicable.

Límites a las comisiones por cancelación anticipada

La nueva Ley Hipotecarua reduce las comisiones máximas a pagar en el caso de realizar amortizaciones totales o parciales.

• En el caso de préstamos a tipo de interés variable las entidades podrán optar por establecer una comisión máxima del 0,15% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los cinco primeros años de vigencia del contrato o bien una comisión máxima del 0,25% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Superados los 3 o 5 años, no se podrán cobrar comisiones por cancelación anticipada.
• En los préstamos a tipo de interés fijo, la norma establece como máximo se podrá aplicar una comisión de amortización anticipada del 2% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los diez primeros años de vigencia del contrato o del 1,5% si es posterior, siempre y cuando la cancelación suponga una pérdida para la entidad, es decir cuando, en el momento de la cancelación, los tipos de interés del mercado sean inferiores al tipo de interés pactado en la escritura.

Menos premura con las cuotas impagadas

Hasta ahora los bancos podían declarar el vencimiento anticipado del préstamo y exigir la devolución de todo el capital pendiente en caso de impago de tres cuotas del préstamo. A partir de ahí se iniciaba el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, mediante el que la entidad instará la subasta del inmueble para resarcir la deuda. Desde junio, con la nueva ley se limitan los casos en los que los bancos pueden declarar el vencimiento anticipado del préstamo. 

• Si el impago se produce en la primera mitad de la vida del préstamo, la cuantía de la deuda pendiente tiene que ser equivalente al menos al 3% del importe del capital inicial. Se presume que dicho requisito cuando el deudor no pague al menos 12 cuotas mensuales o equivalente si el préstamo es a otros plazos
• Si el impago se produce en la segunda mitad de la vida del préstamo, la deuda pendiente tiene que ser equivalente al 7% del capital concedido, y también se presume cuanto el deudor no pague al menos 15 cuotas mensuales o equivalente.

Solo en esos casos el banco deberá solicitar el pago de las cantidades adeudadas. Tendrá además que conceder un plazo de al menos un mes para su cumplimiento, y advertir de que, de no pagar, declarará el vencimiento anticipado del préstamo.

Incentivo a los préstamos a tipo fijo

La nueva ley establece incentivos para cambiar los préstamos vigentes a tipo de interés variable a préstamos a tipo fijo, fijando una comisión de novación máxima del 0,15% en caso de que el cambio tenga lugar durante los tres primeros años del contrato y de cero, si se produce con posterioridad.

Contratación de otros productos: ventas vinculadas y combinadas.

La nueva ley también regula la comercialización de otros productos junto al préstamo.

De entrada, distingue entre ventas vinculadas (es decir productos de contratación obligatoria para la concesión del préstamo) y ventas combinadas (o sea, productos que se pueden contratar junto al préstamo de manera voluntaria, pero que suelen traducirse en mejoras en el tipo de interés aplicable).

En principio la Ley prohíbe las ventas vinculadas, pero hay excepciones: los bancos pueden obligar a contratar un seguro de daños del inmueble, seguros de vida para garantizar el pago del préstamo, o a tener una cuenta corriente para gestionar los pagos de las cuotas. Y también se sigue contemplando la posibilidad de aplicar una serie de reducciones en el tipo de interés aplicable si se decide contratar productos comercializados por el banco.

El consumidor debe poder elegir la compañía con la que quiere contratar, así como poder cambiar de compañía, manteniendo las coberturas.  Pero si el seguro está vinculado a algún tipo de bonificación sobre el tipo de interés, la entidad sí puede exigirle que lo contrate con una entidad determinada. Y también pueden darse ambas circunstancias, es decir, que la entidad exija la contratación de un seguro eligiendo el cliente la compañía, pero que ofrezca una rebaja en el tipo de interés si contrata el seguro con la compañía indicada por el banco.

En la práctica, pocos cambios, apenas mejoras respecto a la información que se recibe del banco, que deberá avisar del beneficio y riesgos que puede suponer la contratación, de la parte del coste total que corresponde a cada uno de productos o servicios que se van a contratar y cómo afecta esa contratación al coste total del préstamo. También tienen que informar sobre las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

Intereses de demora más elevados

Según la doctrina del Tribunal Supremo, el interés de demora no puede exceder de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio pactado. Si se supera este porcentaje, la cláusula se considera abusiva y la consecuencia era la supresión total del recargo que el interés de demora. Sin embargo, la nueva ley no va en esa línea y establece un interés de demora más alto, al determinar que será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, lo que supone un perjuicio para los consumidores.

MÁS TRANSPARENCIA, MEJOR INFORMACIÓN

La mayoría de las obligaciones de información establecidas por la Directiva ya estaban recogidas en la normativa española, pero se incluyen novedades, principalmente advertencias sobre los riesgos de contratar hipotecas multidivisa y los riesgos que puede suponer una subida de tipos de interés en el caso de hipotecas a tipo de interés variable.

La ley pretende reforzar las normas de transparencia al objeto de garantizar que los consumidores van a recibir toda la información necesaria tanto antes de la contratación como en el momento de la firma.

Para ello se obliga a facilitar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), y además las entidades deben entregar a sus clientes una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con toda la información relativa a cláusulas o elementos especialmente sensibles.

En el caso de préstamo a tipo de interés variable las entidades deben entregar un documento separado indicando las cuotas que se pagarían en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

También deberán entregar una copia del proyecto de contrato e información clara de los gastos que le corresponde pagar.

Por último, cuando el banco exija la contratación de un seguro de vida o un seguro de hogar deberá entregar por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

Todos estos documentos se entregarán como mínimo 10 días antes de la firma del contrato. En ese plazo los consumidores deberán acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito. El notario deberá informar sobre las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE, de manera individualizada, levantará acta que hará de prueba del asesoramiento prestado por él y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos.

Por tanto, será necesario acudir al notario en dos días distintos, uno para recibir la información y asesoramiento y otro para la firma del contrato

CUESTIONES PENDIENTES

La nueva Ley Hipotecaria supone claramente una mejora en muchos aspectos, sobre todo en la protección de los usuarios y la mayor información, pero siguen pendientes algunos aspectos importantes:

Que se establezca (y se regule el uso) de un modelo de contrato de préstamo hipotecario.

Que se realice un cálculo realista de la TAE. En principio la TAE debe incluir todos los gastos que conozca el prestatario (intereses, comisiones, impuestos, remuneración de los intermediarios de crédito, costes de tasación de bienes a efectos hipotecarios y cualquier otro gasto que sea necesario para obtener el crédito). O bien, para obtenerlo en las condiciones ofrecidas: en ese caso, por ejemplo, habría que incluir, si es el caso, el coste del seguro de vida. Pero la ley establece que si fuera obligatoria la contratación de un seguro para obtener el préstamo en las condiciones ofrecidas, y el coste no pudiera determinarse de antemano, la obligación deberá mencionarse también de forma clara, concisa junto a la TAE. Hay que tener en cuenta que en el caso de los seguros de vida, las entidades utilizan para el cálculo de la TAE el importe de la prima del primer año para una persona joven y consideran que la prima no varía. Sin embargo, la mayoría de seguros de vida que se contratan son anuales renovables, cuyas primas van creciendo año a año, pero esos incrementos no se reflejan en la TAE

Es importante tener claro que estos cambios son de aplicación solo para las hipotecas a partir del 16 de junio de 2019. A los que tengan hipotecas firmadas con anterioridad se les seguirá aplicando la normativa que estuviera vigente en el momento de constituir su crédito.

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