Cambios en los alquileres

La aprobación del nuevo Real Decreto de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler trae consigo significativos cambios en los contratos de alquiler: se modifica la duración y también cambian las condiciones… Te contamos en qué consisten los cambios y cómo te afectan.

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Entran en vigor los cambios en los contratos de alquiler que se recogen en el Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y que han modificado algunos aspectos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Te contamos en qué consisten y a quién afectan estos cambios.

Cambia la duración de los contratos de alquiler de vivienda

Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda, que pasa de 3 a 5 años, y en los casos en que el arrendador es una persona jurídica, ese plazo se amplía a 7 años. Esto significa que, aunque el contrato se firme por una duración inferior a 5 años, el arrendatario tendrá derecho a prorrogarlo año a año hasta cumplir el plazo. Ese plazo de 5 años era el que estaba vigente hasta la reforma de la LAU de 2013, pero alargarlo a 7 es una novedad.

También se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años: es decir, si se cumple el plazo de los 5 años sin que ninguna de las partes haya comunicado en plazo a la otra que lo quiere extinguir, comienza un nuevo periodo en el que el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato hasta que se cumplan los tres años.

La duración de los contratos de alquiler de vivienda sigue siendo, en principio, libre: se supone que son las partes las que pactan el plazo, pero claro, la realidad del mercado local del alquiler influye sobremanera si hay más demanda que oferta, los arrendadores marcan las normas, mientras que si hay más oferta, los inquilinos “mandan”, pues pueden desistir anticipadamente del alquiler pasados los seis primeros meses, con un preaviso de un mes y con una penalización limitada por ley.

Se reducen los gastos iniciales del arrendatario

Esta nueva norma reduce el desembolso inicial que debe hacer quien alquila un piso, pues limita a un máximo de dos mensualidades de alquiler las garantías adicionales que se suman a la fianza legal (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración. Con esta medida, al limitar el depósito a esas tres mensualidades, se busca acabar con las desmesuradas exigencias de algunos, que pedían hasta 6 meses de alquiler.

Más medidas para proteger al inquilino

Si el arrendador es una persona jurídica, en principio los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán de su cuenta.

Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos del pago del ITP, que hasta ahora correspondía al arrendatario.

Se precisa el concepto de "fuerza mayor" para el caso en que el propietario que haya recuperado por necesidad la vivienda alquilada, pueda no ocuparla efectivamente pasados tres meses.

Se amplía el papel de los acuerdos voluntarios entre las partes en algunos supuestos: por ellos se rige el alquiler de viviendas de superficie superior a 300 m2 o con una renta elevada (más de 5,5 veces el SMI), o se pueden tomar acuerdos para mejorar la vivienda durante el alquiler, incrementando la renta, si ambas partes así lo quieren.

En caso de inquilinos vulnerables que se vean sometidos a procedimiento judicial de desahucio, podrán intervenir los Servicios sociales y se ralentizará el procedimiento.

¿Mejoras a costa de los arrendadores? No es la solución

Esta reforma aborda algunos puntos necesarios, pero si el objetivo es que haya más vivienda en alquiler a precio asequible y favorecer la estabilidad del inquilino en la vivienda alquilada, no está claro que sea la solución.

Con estas medidas:

• Los precios del alquiler no van a bajar.
• Los arrendatarios están algo más protegidos, sobre todo si su "casero" es una persona jurídica (que no es lo habitual: apenas un 15% de los arrendadores lo son).
• Los 5 años de duración mínima pretenden aportar la estabilidad que piden los inquilinos, pero tampoco garantizan nada, pues la renta puede subir según lo que hubieran pactado en el contrato.
• Los arrendadores que sean personas físicas siguen sin tener suficientes garantías de cobro y de recuperación de la vivienda en plazo y condiciones de conservación. Además, al limitarse las exigencias de los avales, se encuentran más "expuestos", con lo que será necesario recurrir a seguros de pago: en este sentido, OCU propone un interesante seguro de arrendador a sus socios.

Para OCU, el problema social de la vivienda se debe afrontar con medidas públicas suficientes, sin pretender hacer recaer en los propietarios individuales su solución.

Es preciso que se aumente el parque público de vivienda en alquiler allí donde es necesario, con mayores inversiones que incluyan la rehabilitación de inmuebles existentes.

En un asunto tan importante como el acceso a la vivienda es de esperar un mayor esfuerzo de nuestros gobernantes, que aporten estabilidad con medidas que afronten el problema en su globalidad y que hayan mostrado su eficacia en otros países de nuestro entorno.