La tan esperada reforma de la Ley Hipotecaria ya está en marcha. En estos momentos se encuentra en fase de tramitación parlamentaria, tras la aprobación por parte del Consejo de Ministros del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario y su remisión a las Cortes Generales.

A la espera de las posibles enmiendas que puedan introducirse durante dicha tramitación, es el momento de plantearse qué objetivos persigue esta reforma y en qué medida puede beneficiar al consumidor.

La finalidad de esta reforma es la trasposición de la directiva europea sobre contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, si bien se ha querido ir más allá y aprovechar la misma para reforzar la seguridad jurídica y el equilibrio entre las obligaciones contractuales de las partes. Para ello se han introducido una serie de medidas e incentivos muy positivos para el consumidor, tanto para quién dispone ya de un préstamo con garantía hipotecaria como para aquellas personas que puedan estar planteándose su contratación en un futuro.

Analizando las distintas medidas contempladas en el proyecto de ley, lo primero que se aprecia es el interés en reforzar la transparencia de este tipo de contratos. En este sentido, se indica que, dentro de la fase precontractual, se deberá entregar al cliente con una antelación mínima de 7 días, documentación detallada sobre la oferta vinculante, haciendo especial referencia a aquellas cláusulas que puedan resultar especialmente sensibles para el consumidor e incluyendo información sobre distintos escenarios de evolución de la cuota a pagar en función de cómo evolucionen los tipos de interés. Otro aspecto que valoramos de forma muy positiva es que se refuerza el control que ejercen tanto notarios como registradores, ya que éstos deberán asegurarse de que el contrato no incluya cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por los tribunales. Además el consumidor podrá recibir asesoramiento gratuito por parte del notario dentro de ese plazo de siete días.

Otra cuestión a destacar es la prohibición de las denominadas ventas vinculadas, es decir, la entidad no podrá ofertar como hacía hasta ahora un préstamo hipotecario que lleve inevitablemente vinculados una serie de productos como puede ser un seguro de vida o un seguro de hogar, que tengan que contratarse obligatoriamente como forma de acceder a dicho préstamo. Lo que deberá hacer es presentar al consumidor distintas alternativas, adjuntando un presupuesto que incluya los productos que se comercializan junto al préstamo y otro presupuesto que no incluya esos productos asociados y que sea el consumidor quien tenga la opción de aceptar la propuesta que le puede interesar más.

Junto a estas medidas se contemplan incentivos para facilitar la conversión de un préstamo hipotecario de tipo variable a uno de tipo fijo, reduciéndose la comisión máxima que puede cobrarse por la modificación del préstamo. En este sentido, la comisión máxima a percibir será del 0'25% del capital pendiente de amortizar si la novación del préstamo se produce dentro de los tres primeros años de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad. Además se contemplan rebajas en cuanto a los aranceles que pueden cobrar notarios y registradores por realizar este trámite.

También se reducen las comisiones por reembolso anticipado del préstamo. En los préstamos a tipo variable solo se podrá pactar una de estas dos opciones; o bien una comisión máxima del 0'5% del capital reembolsado anticipadamente si ese reembolso se hace dentro de los tres primeros años o una comisión del 0'25% si el reembolso se produce durante los primeros cinco años. En ningún caso se podrá aplicar comisión alguna a partir del quinto año de vigencia del contrato. En lo que se refiere a los préstamos a tipo fijo la comisión máxima será del 4% del importe reembolsado anticipadamente si éste se produce durante los primeros diez años del préstamo o del 3% si se hace con posterioridad.

La última cuestión a destacar es la que hace referencia al vencimiento anticipado del préstamo. A diferencia de la regulación actual, muy discutida por los tribunales, que permite ese vencimiento anticipado a partir de tres cuotas no satisfechas, el Proyecto de Ley distingue según en qué fase del préstamo se produce el impago. Si se da durante la primera mitad de vida del préstamo se producirá el vencimiento anticipado del mismo si se produce el impago de nueve mensualidades o si ese impago supera el 2% del capital concedido. A partir de ese momento, es necesario que se produzca el impago de un total de 12 mensualidades o bien que supere el 4% del capital concedido.

En definitiva, podemos hablar de una reforma necesaria y en términos generales positiva para el consumidor, que va a ver reforzadas sus garantías, además de aportar una mayor transparencia a una cuestión siempre tan delicada como es la contratación de un préstamo hipotecario.

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