Entre les desenes de condicions, requisits, annexos i especificacions que s'estan incloent en les hipoteques, apareixen alguns ‘peros’ que, si ben ara amb prou faenes tenen importància, poden resultar un hándicap per al futur dels hipotecats. Són les noves clàusules solc del segle XXI, unes exigències que determinen els bancs de forma completament legal i transparent quant a la seua comercialització, perquè així li'l marca la normativa. Però per al client, que tendeix a fixar-se més en la quota mensual a pagar, constitueixen un potencial risc a 20 o 30 anys vista que és convenient analitzar.

La proliferació de préstecs immobiliaris a tipus fix és l'embrió d'aquestes clàusules que les entitats incorporen per a comptar amb un respatler davant un futur incert quant al preu del diner. Amb un terç de les escriptures formalitzades amb quotes invariables, tres vegades més que fa amb prou faenes dos anys, cada vegada més ciutadans prefereixen pagar el mateix rebut durant tots els anys de la hipoteca, independentment de l'euríbor, que tants disgustos va donar al començament de la crisi i tantes alegries atorga en aquests moments. Ara es paga, de mitjana, un interès de l'1,9% amb l'interbancari en negatiu, encara que ningú posa en dubte que aquest s'incrementarà a partir de 2019, quan el Banc Central Europeu (BCE) comence a pujar el preu del diner. Però, al mateix temps, i en la majoria dels casos, els clients estan assumint costos que poden arribar a ser elevats amb la clàusula que pot generar més polèmica a futur: la compensació per tipus d'interès.

Amb aquesta condició, el banc exigeix el pagament d'una penalització si, arribat el moment, s'amortitza total o parcialment el préstec de forma anticipada. En formalitzar-ho davant notari, ningú està pensant a cancel·lar-ho, però, igual que els interessos poden variar al llarg de tres dècades, la situació econòmica d'una família també. I si optara per realitzar aqueixa amortització de la seua hipoteca fixa, perquè té millors condicions pressupostàries o per qualsevol altra decisió personal, la seua entitat pot aplicar-li un cost que arriba a aconseguir el 4% del capital anticipat si es realitza en els deu primers anys de vida, o de fins al 3% per a la resta de terminis fins al seu venciment. Aquesta quantia és la màxima establida en la nova Llei Hipotecària, que s'està tramitant en el Congrés per a adaptar la directiva europea en matèria de protecció a l'hipotecat. Però, en qualsevol cas, suposa fins a deu vegades més de la qual s'aplica en el cas dels crèdits a tipus variable, la ràtio del qual va del 0,25% al 0,5%, com a màxim.

La banca mai perd

La clàusula per compensació té una explicació financera: el banc no pot arriscar-se a perdre diners amb l'actual comercialització d'hipoteques a tipus fix tan competitiu com la qual estan oferint.

«L'entitat no pot deixar aqueix risc obert», explica Santos González, president de l'Associació Hipotecària Espanyola (AHE). L'aplicació d'aquesta comissió va a dependre que el banc demostre que, en cas de cancel·lació o pagaments anticipats, recorre en una pèrdua amb aqueix préstec. Aquesta situació es produeix quan, en el moment de l'amortització, els tipus d'interès vigents en el mercat són menors que els que el client estiga pagant per la seua hipoteca a tipus fix. Per açò, els experts recomanen aquesta modalitat per als qui creen que no van a tenir grans pujades de sou en el futur, els qui no consideren que vagen a amortitzar anticipadament el seu deute o els no tinguen tanta capacitat d'estalvi. Així eviten esglais.

És a dir, que si una família contracta un crèdit fix però amb el pas del temps observa que els interessos amb prou faenes pugen i li compensa canviar-se a una hipoteca diferent, o amb un altre banc, haurà de fer front a aquesta comissió per compensació anticipada amb la qual, potser, no hauria explicat en el moment de formalitzar l'escriptura. També es pot donar el cas de voler realitzar amortitzacions anuals a les quals l'entitat pot aplicar la comissió si els tipus d'interès del moment juguen en contra seva.

La lletra xicoteta d'aqueixos productes és més àmplia del que aparentment reflecteixen les campanyes publicitàries.

«Cada vegada és més freqüent incloure en les hipoteques clàusules que barregen el préstec amb altres productes financers, creant riscos que el client no pot analitzar, com a cobertures, sòls, multidivisas, compensacions, assegurances que li impedeixen conèixer el vertader abast del que signa», adverteix l'advocat especialitzat en dret bancari Fernando Zunzunegui.

Saber el que se signa

Fonts del sector financer recorden que el procés de comercialització es troba «molt reglat» i condicionat al fet que el futur titular «analitze, conega i valore» les condicions. L'objectiu de la nova llei és evitar un cas massiu de reclamacions com el de les clàusules solc, una altra cobertura que els bancs van aplicar per a evitar que, davant una caiguda de tipus com la qual s'ha registrat, veren minvats els ingressos financers.

Malgrat els canvis en la legislació en favor del client, el degà del Col·legi d'Advocats d'Elx i representant en la comissió de seguiment dels sòls hipotecaris, Vicente Pascual, aconsella que «en les relacions entre desiguals, com un professional i un consumidor, el risc d'abús del professional, i la necessitat de la protecció del consumidor, estiguen sempre presents». Per açò, insta al sector a «oferir contractes que respecten l'equilibri dels drets de les parts». Pascual apunta que la banca no solament vas agafar a una revolució tecnològica, sinó també «a una revolució en el necessari respecte als drets» del consumidor.

Pot consultar la notícia original AQUI