1.- Plantejament

La Sala civil del Tribunal Suprem i el Tribunal de Justícia de la Unió Europea, a través de tres importants sentències, van establir les bases per a sanejar els contractes de préstec amb garantia hipotecària celebrats amb consumidors, de la majoria de pràctiques i despeses abusives que els afectaven, tant en el moment de la seua celebració com del seu compliment (TS 9-05-13 EDJ 53424; TS 23-12-15 EDJ 253610; TJUE 21-12-16 EDJ 226005).

Però i a la seua finalització? La cancel·lació del préstec hipotecari li pot també generar al consumidor despeses abusives, injustificadament excessius i/o, indeguts?

2.- Despeses

2.1.- Comissions bancàries preparatòries

Amb motiu de la cancel·lació registral del préstec hipotecari, algunes entitats bancàries exigeixen el pagament d'una “comissió per activitats preparatòries i de gestió”, relatives, entre unes altres, a: emissió de “certificat cancel·lació econòmica de deute”, desplaçament d'apoderats de l'entitat a la notaria, recopilació de documentació i antecedents...

Es tracta del cobrament de comissions que no responen a la prestació d'un vertader servei al prestatari.

El Banc d'Espanya considera la improcedència del seu cobrament (Memòria de Reclamacions 2016, apartat n. 3 “Criteris del Departament de Conducta de Mercat i Reclamacions - DCMR. Pags. 98 i 99):

“Segons l'art. 82 del text refós de la Llei Hipotecària, i d'acord amb els criteris de bones pràctiques bancàries, el DCMR considera que les entitats no estan legitimades per al cobrament d'import algun per la simple emissió d'un certificat de cancel·lació econòmica del deute ni, alternativament, per la seua compareixença en notaria si la declaració de cancel·lació d'aquella s'incorpora en escriptura pública

Així, la comissió remunera la preparació de la documentació necessària, a petició del client, perquè siga l'entitat la que realitze les gestions i tramitacions precises per a la cancel·lació registral de la hipoteca. És per açò pel que el DCMR exigeix que s'acredite que s'ha prestat un vertader servei al client, suposat davant el qual estaríem si l'entitat fera les vegades de gestoria, substituint a aquesta en la tramitació completa de l'operació, sense que calga incloure en aquest supòsit:

- El lliurament al client de la documentació justificativa de l'extinció de l'obligació contractual enfront de l'entitat (l'emissió d'un certificat de deute zero).

- El simple desplaçament de l'apoderat de l'entitat a la notaria que a aqueixos efectes indique el client, ja que, en aquests supòsits, l'activitat desenvolupada no és una altra cosa que el consentiment atorgat pel creditor hipotecari (exigit per l'article 82 de la Llei Hipotecària) per a la cancel·lació d'una inscripció feta al seu favor en virtut d'escriptura pública.

- La recopilació de la documentació i antecedents referits al préstec cancel·lat, juntament amb la minuta de l'escriptura de carta de pagament i cancel·lació d'hipoteca”.

2.2.- Aranzels notarials i registrals

El major o menor import de les quantitats que pot veure's obligat a pagar el consumidor, corresponents a drets reportats per notaris i registradors, amb motiu de l'atorgament i inscripció de l'escriptura de cancel·lació del préstec hipotecari, dependrà de les bases i nombres d'aranzel aplicats, conforme al RD 1426/1989 i 1427/1989, pels quals s'aproven els respectius aranzels de Notaris i Registradors.

Així, la Sala 3ª del Tribunal Suprem, confirma la legalitat de les reduccions aranzelàries, que va efectuar el RD 1612/2011, de 14 de novembre, pel qual es van modificar els RD 1426/89 i 1427/89, de 17 de novembre, reguladors dels aranzels dels notaris i els registradors, per l'atorgament d'escriptures i inscripcions sobre cancel·lació de préstecs hipotecaris, amb independència del capital pendent d'amortitzar i que l'operació s'integre o no en un procés de subrogació o novació hipotecària (TS 6-10-12).

El RD 1426/1989, pel qual s'Aprova l'Aranzel dels Notaris, inclou en l'Aranzel n. 1 (“Documents sense quantia”), les escriptures de cancel·lació de préstec hipotecari; precisant que:

“Per les escriptures de cancel·lació de crèdit o préstec hipotecari, i amb independència del capital pendent d'amortitzar i que l'operació s'integre en un procés de subrogació o novació hipotecària, es percebrà 30,050605 euros, sense que es reporte quantitat alguna a partir del cinquè foli de matriu i de còpia, siga còpia autoritzada o còpia simple” (Annex I. Regla 1ª. f.)

Diverses resolucions judicials confirmen que ha d'aplicar-se a les escriptures de cancel·lació de préstecs hipotecaris, sense que coexistisquen règims aranzelaris diferents, segons que s'haja amortitzat o no la totalitat del capital, així com que s'integre o no en un procés de subrogació o novació hipotecària (TSJ Madrid 21-6-2013, EDJ 143089; i 20-11-2015, EDJ 268791, entre altres).

Per la seua banda, el RD 1427/1989, pel qual s'Aprova l'Aranzel dels Registradors de la Propietat, inclou en l'Aranzel n. 2 (“Inscripcions”), la inscripció registral de la cancel·lació d'hipoteca, precisant que:

“L'aranzel aplicable a la inscripció d'escriptures de subrogació, novació modificativa i cancel·lació de crèdits o préstecs hipotecaris serà el contemplat en aquest apartat, prenent com a base el capital pendent d'amortitzar reduït en un 90 per 100 i amb independència que l'operació s'integre o no en un procés de subrogació o novació hipotecària.…

En tots els supòsits d'aquest nombre s'aplicarà una rebaixa del 5 per 100 de l'import de l'aranzel a percebre pel registrador de la propietat” (Annex I, n. 2 g).

En igual sentit, aquesta previsió ha d'aplicar-se a la inscripció registral d'escriptures de cancel·lació hipotecària, sense que coexistisquen règims aranzelaris diferents, segons que l'operació s'integre o no en un procés de subrogació o novació hipotecària, així com que existisca o no capital pendent (TSJ Andalusia 16-3-2015, EDJ 157119 entre altres).

Confirma, així mateix, aquesta sentència, que en cas de cancel·lació de préstec hipotecari la capital pendent del qual siga zero, resulta aplicable l'Aranzel n. 2. 1. a), pel qual s'estableix que “…es percebran les quantitats…: Si el valor de la finca o dret no excedeix de 6.010,12 euros, 24,040484 euros”; sobre el qual s'ha d'aplicar la reducció del 90%, resultant un import de 2,40 euros" (F.D. 6).

Altres sentències de la jurisdicció contenciosa-administrativa estimen que a les cancel·lacions hipotecàries alienes a operacions de sanejament i reestructuració d'entitats financeres, no els resulten aplicables els més elevats aranzels notarials i registrals, establits per la L 8/2012, sobre Sanejament i Venda dels Actius Immobiliaris del Sector Financer, DONEU 2ª (TSJ València 4-4-2017, EDJ 162493; TSJ Madrid 28-3-2017, EDJ 93477, entre altres).

2.3.- Impost per Actes Jurídics Documentats

L'art. 45 B. 18 del RDLeg 1/1993, TR de la Llei de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, de moment, declara exemptes:

“Les primeres còpies d'escriptures notarials que documenten la cancel·lació d'hipoteques de qualsevol classe, quant al gravamen gradual de la modalitat «Actes Jurídics Documentats» que grava els documents notarials”.

3.- Nul·litat de les clàusules abusives d'atribució de despeses al prestatari – consumidor

El Tribunal Suprem declara nul·les per abusives les clàusules predisposades al consumidor, en contractes de finançament amb garantia hipotecària, per a l'adquisició d'habitatge, que imposen al prestatari (TS 23-12-15 EDJ 253610):

La totalitat de les despeses de documentació i tramitació, que per la seua naturalesa corresponen a l'entitat prestadora, després de considerar que així ho disposa l'art. 88.3 TRLGCU, en qualificar “com a abusives, en tot case…La imposició al consumidor de les despeses de documentació i tramitació que per llei corresponga a l'empresari".

La totalitat de les despeses aranzelàries per actuacions notarials i registrals; per considerar que “qui té l'interès principal en la documentació i inscripció de l'escriptura de préstec amb garantia hipotecària és, sens dubte, el prestador, doncs així obté un títol executiu (art. 517 LEC), constitueix la garantia real (arts. 1875 Cc i 2.2 LH) i adquireix la possibilitat d'execució especial (art. 685 LEC)”.

La totalitat de les despeses tributàries reportades per aplicació de la Llei de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, per considerar que “... l'entitat prestadora no queda al marge dels tributs que pogueren reportar-se amb motiu de l'operació mercantil”.

Per la seua banda, la sentència del TJUE de 21 de desembre de 2016, nº C-307/2015, nº C-308/2015, nº C-154/2015, fonamenta, entre unes altres, que:” 62. De l'anterior es dedueix que l'obligació del jutge nacional de deixar sense aplicació una clàusula contractual abusiva que impose el pagament d'imports que resulten ser quantitats indegudament pagades genera, en principi, el corresponent efecte restitutorio en relació amb tals imports”.

4.- Conclusió

La cancel·lació del préstec hipotecari li pot també generar al consumidor, despeses abusives, injustificadament excessius i/o, indeguts.

Les clàusules predisposades al consumidor en contractes de finançament amb garantia hipotecària per a l'adquisició d'habitatge, que imposen al consumidor el pagament de la totalitat de les despeses preparatòries, aranzelaris i tributaris, generats per la cancel·lació del préstec hipotecari, poden ser declarades nul·les per abusives.

En últim terme, al consumidor li queda la possibilitat de reclamar a l'entitat prestadora, la restitució de les despeses que hagués pagat, com a conseqüència de l'aplicació de clàusules declarades nul·les per abusives.

Pot consultar la notícia original AQUI