Canvis en els lloguers

L'aprovació del nou Reial decret de Mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer porta amb si significatius canvis en els contractes de lloguer: es modifica la durada i també canvien les condicions… Et comptem en què consisteixen els canvis i com t'afecten.

Descarrega't el model de contracte de lloguer

Entren en vigor els canvis en els contractes de lloguer que es recullen en el Reial decret llei 21/2018 de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, i que han modificat alguns aspectes en la Llei d'Arrendaments Urbans (*LAU). Et comptem en què consisteixen i a qui afecten aquests canvis.

Canvia la durada dels contractes de lloguer d'habitatge

S'amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes d'arrendament d'habitatge, que passa de 3 a 5 anys, i en els casos en què l'arrendador és una persona jurídica, aquest termini s'amplia a 7 anys. Això significa que, encara que el contracte se signi per una durada inferior a 5 anys, l'arrendatari tindrà dret a prorrogar-lo any a any fins a complir el termini. Aquest termini de 5 anys era el que estava vigent fins a la reforma de la *LAU de 2013, però allargar-lo a 7 és una novetat.

També s'amplia la pròrroga tàcita d'1 a 3 anys: és a dir, si es compleix el termini dels 5 anys sense que cap de les parts hagi comunicat en termini a l'altra que ho vol extingir, comença un nou període en el qual l'arrendatari té dret a prorrogar el contracte fins que es compleixin els tres anys.

La durada dels contractes de lloguer d'habitatge continua sent, en principi, lliure: se suposa que són les parts les que pacten el termini, però clar, la realitat del mercat local del lloguer influeix en gran manera si hi ha més demanda que oferta, els arrendadors marquen les normes, mentre que si hi ha més oferta, els inquilins “manen”, perquè poden desistir anticipadament del lloguer passats els sis primers mesos, amb un preavís d'un mes i amb una penalització limitada per llei.

Es redueixen les despeses inicials de l'arrendatari

Aquesta nova norma redueix el desemborsament inicial que ha de fer qui lloga un pis, perquè limita a un màxim de dues mensualitats de lloguer les garanties addicionals que se sumen a la fiança legal (un mes), tret que es tracti de contractes de llarga durada. Amb aquesta mesura, en limitar el dipòsit a aquestes tres mensualitats, es busca acabar amb les desmesurades exigències d'alguns, que demanaven fins a 6 mesos de lloguer.

Més mesures per a protegir a l'inquilí

Si l'arrendador és una persona jurídica, en principi les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte correran del seu compte.

Els contractes d'arrendament d'habitatge per a ús estable i permanent queden exempts del pagament del ITP, que fins ara corresponia a l'arrendatari.

Es precisa el concepte de "força major" per al cas en què el propietari que hagi recuperat per necessitat l'habitatge llogat, pugui no ocupar-la efectivament passats tres mesos.

S'amplia el paper dels acords voluntaris entre les parts en alguns supòsits: per ells es regeix el lloguer d'habitatges de superfície superior a 300 m2 o amb una renda elevada (més de 5,5 vegades l'SMI), o es poden prendre acords per a millorar l'habitatge durant el lloguer, incrementant la renda, si totes dues parts així ho volen.

En cas d'inquilins vulnerables que es vegin sotmesos a procediment judicial de desnonament, podran intervenir els Serveis socials i s'alentirà el procediment.

Millores a costa dels arrendadors? No és la solució

Aquesta reforma aborda alguns punts necessaris, però si l'objectiu és que hi hagi més habitatge en lloguer a preu assequible i afavorir l'estabilitat de l'inquilí en l'habitatge llogat, no és clar que sigui la solució.

Amb aquestes mesures:

• Els preus del lloguer no baixaran.
• Els arrendataris estan una mica més protegits, sobretot si el seu "amo" és una persona jurídica (que no és l'habitual: a penes un 15% dels arrendadors ho són).
• Els 5 anys de durada mínima pretenen aportar l'estabilitat que demanen els inquilins, però tampoc garanteixen res, perquè la renda pot pujar segons el que haguessin pactat en el contracte.
• Els arrendadors que siguin persones físiques segueixen sense tenir suficients garanties de cobrament i de recuperació de l'habitatge en termini i condicions de conservació. A més, en limitar-se les exigències dels avals, es troben més "exposats", amb el que serà necessari recórrer a assegurances de pagament: en aquest sentit, OCU proposa una interessant assegurança d'arrendador als seus socis.

Per a OCU, el problema social de l'habitatge s'ha d'afrontar amb mesures públiques suficients, sense pretendre fer recaure en els propietaris individuals la seva solució.

Cal que s'augmenti el parc públic d'habitatge en lloguer allí on és necessari, amb majors inversions que incloguin la rehabilitació d'immobles existents.

En un assumpte tan important com l'accés a l'habitatge és d'esperar un major esforç dels nostres governants, que aportin estabilitat amb mesures que afrontin el problema en la seva globalitat i que hagin mostrat la seva eficàcia en altres països del nostre entorn.

Pot consultar la notícia original ACI