Dos experts ajuden a Confilegal definir les deu qüestions que preocupen els consumidors quan subscriuen un préstec hipotecari amb la seua entitat financera.

Tretze anys després de la crisi econòmica del 2008 i la irrupció de les reclamacions hipotecàries, el consumidor continua tenint problemes per a entendre la problemàtica derivada dels prestem hipotecaris amb la seua entitat bancària corresponent.

“És evident que hi ha avanços, ara hi ha més informació que mai en en el teu entorn. Al mateix temps els tribunals de justícia espanyols com el *TJUE estan marcant la pauta en molts aspectes», apunta Dionisio Moreno, advocat expert en dret hipotecari.

Per a aquest expert, “és molt important que el consumidor en les seues reclamacions estiga assessorat per un professional que conega la problemàtica i que l'ajude en la seua interlocució amb l'entitat bancària. Una interlocució que no sempre és senzilla

Condemnen a dues entitats bancàries a retornar les despeses hipotecàries 16 anys després de ser abonats

El jutjat de Primera Instància 2 de Cadis ha ordenat retornar a dos clients les despeses hipotecàries derivades de préstecs signats en 2005 i en 2006.

Des de l'Associació d'Usuaris Financers (*Asufin), la seua presidenta Patricia Suárez, constata que molts dels problemes del consumidor vénen daus per la seua falta de formació en educació financera.

«Els contractes s'han sofisticat i les entitats financeres continuen sent poc clares».

Aquests experts ens ajuden a definir les deu qüestions que preocupen els consumidors quan subscriuen un préstec hipotecari amb la seua entitat financera.

1. Contractes farragosos

“Aquesta és una qüestió que ens plantegen tots els clients. Les entitats financeres malgrat els consells del Banc d'Espanya no han fet a penes esforços per fer uns contractes de prestem hipotecaris senzills”, indica Moreno.

Dionisio Moreno, advocat, expert en dret hipotecari.

Una cosa tan lògica com entendre “com s'aconsegueix la quota hipotecària del nostre préstec, una de les decisions més importants de la nostra vida, com a consumidors financers, no se'ns explica bé i no és fàcil d'entendre”, apunta aquest advocat.

2. Entitats bancàries poc col·laboratives i gens transparents

“Per norma general, les entitats bancàries són poc transparents en la seua relació amb el consumidor final. Si a això li afegim que al consumidor li falta una educació financera adequada, entenem molts dels problemes que es deriven d'aquesta relació professional».

“En algunes circumstàncies dóna la sensació que es va al banc amb por i amb poques idees i que quan ens reben i parlem amb ells ens fan un favor. Després està el problema de les teues dades personals que al final és possible canvien de mà i no sàpies on estan”, indica Moreno.

Referent a això, recorda que si tens la teua hipoteca en un compte amb altres despeses com a llum, aigua o telèfon “si no tens saldo et retornen el rebut, encara que el primer que es cobra és el del banc. I si no hi ha diners et retornen tots els altres. Crec que és tan important pagar la hipoteca com pagar la llum”.

3. Encara hi ha clàusules abusives en els contractes

Dionisio Moreno adverteix que “malgrat les diferents fallades judicials tant nacionals com a nivell de la UE, les clàusules abusives continuen estant en els contractes hipotecaris. En algunes ocasions les has d'acceptar perquè et donen el préstec”.

En aqueix sentit aquest advocat assenyala que “un exemple és el tipus d'interés variable del teu préstec hipotecari. Ara és l'Euribor i el que t'haurien d'oferir és el tipus preferencial d'interés. No pots negociar res”.

"El dret a l'habitatge segueix sense ser dret fonamental a Espanya com ja ho és a la UE", segons Dionisio Moreno

L'advocat de l'històric cas Aziz, va intervindre en la Facultat de Dret de la Universitat Complutense reconeixent el paper de la "judicatura de base".

Fins i tot els consumidors han de pagar la comissió d'obertura del préstec o les despeses del manteniment del compte on has de pagar el préstec, “això fa que si tens un préstec en un banc has de passar-lo per aqueix compte i has d'abonar la comissió de manteniment”.

4. Despeses de reclamació de constitució d'hipoteca és una altra qüestió que preocupa els consumidors

Patricia Suárez explica que en aquesta mena d'assumptes almenys “ja és clar que es recupera el 100% de la gestoria, de la taxació del registre, 50% del notari i no es recupera el *IAJD. Ara queda per per resoldre comissió d'obertura i la comissió de cancel·lació».

També “queda per resoldre el termini per a reclamar. El Suprem va plantejar el divendres passat una qüestió prejudicial i pregunta a Europa quan comença el termini a reclamar”.

“De moment estem en uns llimbs. Ha descartat que el termini de prescripció no comença quan pagues lloa despeses perquè sinó totes les demandes estarien prescrites”, aclareix.

5. És possible definir un sistema extrajudicial per a resoldre conflictes entre bancs i consumidors?

Suárez recorda que els antecedents més recents no són els més adequats per a pensar en quins poguera funcionar. “Cal recordar-se de l'arbitratge, que es va posar en marxa amb les preferents i l'altra temptativa amb les clàusules sol i el Reial decret llei que va aprovar el que fora ministre Luis de *Guindos”.

“No obstant això, van ser poc resolutius. Habitualment aquest mecanisme et deixa només davant l'entitat financera. No hi ha un tercer que faça d'àrbitre. En el cas de les preferents, es van fer pseudoarbitratges, però aqueix tercer, un tercer que existia no va ser molt imparcial, per això no va funcionar”.

Respecte a l'assumpte de les clàusules sol, “no t'oferien la quantitat correcta que realment reclamaves. Al final del milió de persones que van acudir només s'han resolt mig milió. L'altre mitjà es van anar als jutjats de clàusules sol, que es van col·lapsar en mesos”.

Per a Suárez, és fonamental comptar amb una autoritat independent que dirimeix els problemes dels usuaris financers. «Ha de ser independent de veritat perquè realment faça el seu treball. Amb aquesta entitat si podria ser viable crear aqueix sistema extrajudicial, al mateix temps tindria capacitat sancionadora enfront de les entitats de comportament irregular”.

6. Incertesa judicial: processos llargs i cars

“En aquests últims deu anys hem assistit a una primera fase en la qual passem que els consumidors no estàvem protegits», aclareix Suárez. “Va caldre ensenyar-los als jutges el que eren les preferents i productes complexos com els ‘*swaps’”.

Al seu judici, “els jutges van entendre el problema de les preferents de Bankia i van començar a dictaminar a favor dels consumidors. Ací va haver-hi un avanç notable en la sensibilitat dels jutges sobre aquests productes complexos”.

Patricia Suárez, *ASUFIN: “La Sala civil del Suprem és ‘negacionista’ de les Directives Europees”

La consellera delegada de *ASUFIN parla sense pèls en la llengua sobre la Sala civil del Tribunal Suprem en relació amb el *IRPH

En la segona fase aquesta experta indica que “hi ha un cansament per part dels jutges hi ha resultats dispars, sobretot en assumptes com *IRPH pendent d'altres dues qüestions prejudicials. També hi ha hagut molts pronunciaments sobre les despeses hipotecàries que ha costat deixar clara doctrina, amb les despeses, que ara està pendent”.

7. Qui paga les costes del procediment?

Per a la presidenta de *Asufin, “aquest és un tema que s'ha anat aclarint amb el temps. No obstant això, cal constatar que les entitats financeres han introduït un missatge i aconseguit que cale en els jutges”.

Des d'aquesta perspectiva, Suárez assenyala que “al qual cal dissuadir de reclamar és al consumidor perquè pel que sembla hi ha una indústria que s'està lucrant d'això. Aquest plantejament no té ni peus ni cap. De fet si hi ha un abús al qual caldria dissuadir del mateix seriosa a l'entitat financera, no al consumidor».

El TC segueix sense resoldre, quatre anys després, el recurs d'inconstitucionalitat sobre clàusules sol

El Ple del Tribunal Constitucional el va admetre a tràmit el 9 de maig de 2017.

El tema de les costes ha arribat a Europa “des del *TJUE s'ha indicat que el consumidor hauria d'eixir indemne d'un procés judicial per una clàusula abusiva. Sembla clar que en aquesta mena de situacions ha d'haver-hi costes però si vas per una targeta ‘*revolving’ o un producte d'inversió pot ser que no hi haja costes”, apunta.

Una altra qüestió que preocupa a *Asufin, “és per a plantejar una qüestió prejudicial és relacionat en assumptes que arribes al Tribunal Suprem però només es condemna en primera instància a l'entitat bancària, no et retornen les costes de l'Audiència Provincial ni del Suprem. El Suprem en el seu pronunciament sobre despeses hipotecàries va assenyalar que només es condemnava en costes en primera instància”.

8. Falta d'igualtat en el tracte processal

«Això és una cosa que es viu quan tens un conflicte amb una entitat bancària, però dóna la sensació que als bancs se'ls posa més fàcil. Ells poden reclamar en el jutjat de primera instància, però el consumidor acaba en l'uniprovincial amb els problemes que hi ha a nivell de col·lapse”, comenta Dionisio Moreno.

Al mateix temps, “en aquest escenari tan volàtil, on es venen els deutes hipotecaris no saps a qui pagues. La nostra hipoteca venuda a un fons en un moment de reclamar per clàusules abusives pot fer que aquesta reclamació no prospere perquè no sabem on anar”.

9. Gestió del IRPH

Aquesta és una de les qüestions plantejades des de diferents perspectives. Ara amb la nova qüestió prejudicial plantejada per dos jutges espanyoles les previsions de resolució d'aquest assumpte per als afectats per aquest indica aquesta llunyana, assenyala Patricia Suárez

Súarez aclareix que “nosaltres els comentem que tinguen paciència, que es guanyarà la batalla, les dues qüestions prejudicials estan ben fonamentats. Cal esperar que el Suprem no torne a retorçar aquest tema. La ultima qüestió prejudicial la va retorçar per a indicar que una clàusula no és transparent que no siga abusiva».

Crear un sistema extrajudicial que resolga la problemàtica del *IRPH no convenç als experts en dret de consum

El plantejament del Defensor del Poble en funcions, Francisco Fernández Marugán, no és l'adequat, opinen.

Per a Suárez aquest plantejament “és molt difícil explicar-lo als consumidors. Esperem que l'any que ve tinguem resposta del TJUE sobre l'opacitat del *IRPH i el seu caràcter abusiu i que ha de desaparéixer de les hipoteques espanyoles”.

10. Estar ben assessorat, comptar amb un advocat especialitzat

“És molt important que el consumidor busque advocats amb experiència en aquests temes. El dret hipotecari i totes les seues derivades, IRPH, targetes ‘revolving’, etc. ha fet que molts advocats s'especialitzen en aquests temes”, aclareix Moreno.

Des del seu punt de vista, és important trobar a aqueix professional que sàpia canalitzar les reclamacions del consumidor. “Són procediments complexos on el paper del professional és explicar al seu client tota la problemàtica de tal manera que veja clarament si pot o no reclamar i en quines condicions”.

Aquest jurista indica que “no podem oblidar que els procediments judicials no són barats i no tothom pot costejar-se aquestes despeses, una cosa amb la qual juga l'entitat financera amb mes múscul en aquests temes”.

Consulta la notícia original ACI