L'essencial és disposar de tota la informació important abans de la signatura de la hipoteca. La presència del notari en l'escriptura no basta per a evitar la presència de clàusules abusives, com la del sòl. Veja com protegir-se.

Abans de la signatura de l'escriptura d'una hipoteca, compravenda, etc., el notari llig el text en veu alta en presència de les parts i, en principi, s'assegura que s'han comprés els termes del contracte. De fet, el sol preguntar en diverses ocasions als contractants.

Algunes Audiències Provincials han considerat en les seues sentències que el fet que un notari intervinga en la signatura d'escriptura d'una hipoteca basta perquè es complisquen els requisits de transparència en la contractació amb consumidors i s'evite la presència de clàusules abusives.

Això és contrari a la jurisprudència del Tribunal Suprem, com s'ha tornat a recordar en sentència de 9/12/2021, amb cita d'altres cinc sentències anteriors.

A qui es considera consumidor en hipoteques?

Necessita una hipoteca? Accedisca al comparador d'hipoteques OCU i reba informació a casa.

La comprensió real del contracte pel consumidor

No es pot pretendre que una lectura d'un contracte complex minuts abans de la signatura permeta a un consumidor de formació mitjana prendre consciència exacta de l'abast de totes les clàusules, encara que aquesta lectura es faça en veu alta per un notari.

Ha d'existir constància de què aqueixes clàusules discutides van ser objecte d'informació abans del moment de la signatura de l'escriptura. Ha d'haver existit una suficient informació precontractual, que incidisca en la transparència d'aqueixes clàusules inserides en el contracte que es proposa per a signar.

L'essencial és que el consumidor dispose d'informació comprensible sobre les condicions de la hipoteca abans de la celebració del contracte. Perquè puga prendre una decisió sobre la contractació amb ple coneixement dels compromisos que sumirà.

Aquesta clàusula sol sí que va ser vàlida.

No es tolera que la redacció d'unes condicions generals que versen sobre elements importants del contracte, per molt clarament redactades que estiguen (superant l'anomenat “control d'incorporació”), puguen agreujar les obligacions del consumidor perquè la seua transcendència passe inadvertida per donar-se-li un tractament secundari, sense facilitar informació clara sobre les conseqüències jurídiques i econòmiques que tenen per al contracte.

És el banc qui ha de provar que va haver-hi suficient informació prèvia. Això és una qüestió de prova que cal valorar en cada cas. I el fet que l'escriptura se signe davant notari no és prova que s'hagen respectat aqueixes condicions per a la transparència.

Calculadora de despeses notarials: quant em costarà l'escriptura?

Descompte en serveis notarials per a socis d'OCU.

La importància de la informació precontractual

Afirma el Suprem que el que permet al consumidor comparar ofertes i decidir entre alternatives per a la contractació d'una hipoteca és la informació que es rep abans del contracte (informació precontractual). Si aquesta informació prèvia no és completa i clara en algun element essencial del contracte, si no permet que el consumidor es faça una idea real de la transcendència econòmica i jurídica del que signarà, la comparació entre diferents opcions no serà completa.

Es recorda que, per exemple, les clàusules sol de les hipoteques a tipus variable no són de per si mateix il·legítimes. Però perquè la seua inclusió en el contracte siga vàlida s'ha de provar que el consumidor contractant va ser prou informat abans, per a comprendre les implicacions jurídiques i econòmiques del que se signava.

Aqueix control d'informació prèvia suficient -control de transparència- no s'entén compliment amb mers formalismes. La intervenció del notari no dispensa del deure d'informar abans de la signatura, la seua presència no és suficient per a afirmar que s'ha superat el control de transparència quan no ha existit la informació precontractual completa.

Els jutges són conscients de la realitat sentida per qualsevol que se senta esporàdicament en el despatx d'un notari: en aqueix moment és excepcional la possibilitat que el consumidor que sol·licita el préstec puga fer marxa enrere. Encara que entenga el que es llig en veu alta, no té “marge de maniobra per a negociar un altre tipus de finançament amb una altra entitat sense frustrar la compra concertada per a aqueix dia'.

D'aquesta manera, en el cas jutjat per aquesta sentència del Suprem de 9/12/2021 es va declarar nul·la la clàusula sol de la hipoteca que preveia que el tipus d'interés no podria ser superior al 12,5% ni inferior al 3,5%, obligant el banc a retornar les quantitats cobrades de més a causa d'aqueix sòl.

Consulta la notícia original ACI