En 2014 el Parlament Europeu va aprovar una Directiva sobre crèdits hipotecaris, per a harmonitzar la normativa de protecció al consumidor en relació amb la contractació de préstecs hipotecaris. Aqueixa Directiva s'ha incorporat amb retard a la normativa espanyola, però definitivament la nova Llei Hipotecària es va aprovar al març de 2019 i ja ha entrat en vigor: aquesta nova norma serà aplicable als contractes hipotecaris que se signen a partir del 16 de juny de 2019.

Els canvis són aplicable sol per a les hipoteques a partir del 16 de juny de 2019. Als quals tinguen hipoteques signades amb anterioritat se'ls continuarà aplicant la normativa que estiguera vigent en el moment de constituir el seu crèdit.
 

NOVA LLEI DE CRÈDIT HIPOTECARI

A més de traslladar la norma europea, el govern ha aprofitat la llei per a regular algunes de les pràctiques abusives dels bancs que tants conflictes han generat en els últims anys.  Els punts més positius de la nova norma són l'aclarir qüestions conflictives, com el repartiment de despeses, a més de posar límit a les draconianes exigències de les entitats en cas de quotes impagades, amortització anticipada, etc.

En contrapartida, hi ha qüestions que a penes es modifiquen (per exemple el contractar serveis addicionals), i fins i tot algunes empitjoren, com és el cas de l'increment dels interessos de demora.
Les despeses hipotecàries, per fi clars

Al desembre de 2015 una sentència del Suprem que resolia una demanda d'OCU va establir que era nul i abusiu que els bancs imposaren als clients la totalitat de les despeses de formalització. Però no es va determinar el percentatge de repartiment, la qual cosa ha provocat molts conflictes. Per a evitar problemes similars en el futur, la Llei de Crèdits Hipotecaris delimita clarament qui ha de pagar cadascun de les despeses en les noves hipoteques que se signen:

• Els bancs hauran de fer-se càrrec de les despeses de notaria, d'inscripció en el registre de la propietat i de la gestoria que s'encarregue dels tràmits
• Des del dia 10 de novembre de 2018 el pagament de l'Impost sobre Actes Jurídics Documentats també correspon al banc.
• El consumidor ha de fer-se càrrec de les despeses de taxació de l'immoble, així com pagar les còpies de l'escriptura que sol·licite.

La llei no esmenta qui ha d'assumir les despeses de cancel·lació de la hipoteca en el registre de la propietat: en OCU considerem que hauria de ser el banc el que hauria d'assumir aquest cost, perquè és qui es va beneficiar de la inscripció, però el Suprem entén que les despeses de cancel·lació de la hipoteca els ha de pagar el consumidor.
Adéu definitiu a les clàusula sol

La nova norma acaba clarament amb l'abusiva clàusula sol: a partir de la seua entrada en vigor, en els préstecs a tipus d'interés variable no es podrà fixar un límit a la baixada del tipus d'interés. També aclareix què ocorre en el cas que, després de sumar l'índex al diferencial, resultara un tipus d'interés negatiu: la Llei estableix que en aquests casos no es podria aplicar un interés negatiu, sent zero l'interés mínim aplicable.
Límits a les comissions de cancel·lació anticipada

La nova Llei Hipotecaria redueix les comissions màximes a pagar en el cas de realitzar amortitzacions totals o parcials.

• En el cas de préstecs a tipus d'interés variable les entitats podran optar per establir una comissió màxima del 0,15% sobre l'import amortitzat en cas que l'amortització es produïsca durant els cinc primers anys de vigència del contracte o bé una comissió màxima del 0,25% sobre l'import amortitzat en cas que l'amortització es produïsca durant els tres primers anys de vigència del contracte. Superats els 3 o 5 anys, no es podran cobrar comissions de cancel·lació anticipada.
• En els préstecs a tipus d'interés fix, la norma estableix com a màxim es podrà aplicar una comissió d'amortització anticipada del 2% sobre l'import amortitzat en cas que l'amortització es produïsca durant els deu primers anys de vigència del contracte o del 1,5% si és posterior, sempre que la cancel·lació supose una pèrdua per a l'entitat, és a dir quan, en el moment de la cancel·lació, els tipus d'interés del mercat siguen inferiors al tipus d'interés pactat en l'escriptura.

Menys urgència amb les quotes impagades

Fins ara els bancs podien declarar el venciment anticipat del préstec i exigir la devolució de tot el capital pendent en cas d'impagament de tres quotes del préstec. A partir d'ací s'iniciava el procediment judicial d'execució hipotecària, mitjançant el qual l'entitat instarà la subhasta de l'immoble per a rescabalar el deute. Des de juny, amb la nova llei es limiten els casos en els quals els bancs poden declarar el venciment anticipat del préstec.

• Si l'impagament es produeix en la primera meitat de la vida del préstec, la quantia del deute pendent ha de ser equivalent almenys al 3% de l'import del capital inicial. Es presumeix que aquest requisit quan el deutor no pague almenys 12 quotes mensuals o equivalent si el préstec és a altres terminis
• Si l'impagament es produeix en la segona meitat de la vida del préstec, el deute pendent ha de ser equivalent al 7% del capital concedit, i també es presumeix quant el deutor no pague almenys 15 quotes mensuals o equivalent.

Només en aqueixos casos el banc haurà de sol·licitar el pagament de les quantitats degudes. Tindrà a més que concedir un termini d'almenys un mes per al seu compliment, i advertir que, de no pagar, declararà el venciment anticipat del préstec.
Incentiu als préstecs a tipus fix

La nova llei estableix incentius per a canviar els préstecs vigents a tipus d'interés variable a préstecs a tipus fix, fixant una comissió de novació màxima del 0,15% en cas que el canvi tinga lloc durant els tres primers anys del contracte i de zero, si es produeix amb posterioritat.
Contractació d'altres productes: vendes vinculades i combinades.

La nova llei també regula la comercialització d'altres productes al costat del préstec.

D'entrada, distingeix entre vendes vinculades (és a dir productes de contractació obligatòria per a la concessió del préstec) i vendes combinades (o siga, productes que es poden contractar al costat del préstec de manera voluntària, però que solen traduir-se en millores en el tipus d'interés aplicable).

En principi la Llei prohibeix les vendes vinculades, però hi ha excepcions: els bancs poden obligar a contractar una assegurança de danys de l'immoble, assegurances de vida per a garantir el pagament del préstec, o a tindre un compte corrent per a gestionar els pagaments de les quotes. I també es continua contemplant la possibilitat d'aplicar una sèrie de reduccions en el tipus d'interés aplicable si es decideix contractar productes comercialitzats pel banc.

El consumidor deu poder triar la companyia amb la qual vol contractar, així com poder canviar de companyia, mantenint les cobertures.  Però si el segur està vinculat a algun tipus de bonificació sobre el tipus d'interés, l'entitat sí que pot exigir-li que ho contracte amb una entitat determinada. I també poden donar-se totes dues circumstàncies, és a dir, que l'entitat exigisca la contractació d'un segur triant el client la companyia, però que oferisca una rebaixa en el tipus d'interés si contracta l'assegurança amb la companyia indicada pel banc.

En la pràctica, pocs canvis, a penes millores respecte a la informació que es rep del banc, que haurà d'avisar del benefici i riscos que pot suposar la contractació, de la part del cost total que correspon a cadascun de productes o serveis que es contractaran i com afecta aqueixa contractació al cost total del préstec. També han d'informar sobre les diferències entre l'oferta combinada i l'oferta dels productes per separat.
Interessos de demora més elevats

Segons la doctrina del Tribunal Suprem, l'interés de demora no pot excedir de dos punts percentuals sobre l'interés remuneratori pactat. Si se supera aquest percentatge, la clàusula es considera abusiva i la conseqüència era la supressió total del recàrrec que l'interés de demora. No obstant això, la nova llei no va en aqueixa línia i estableix un interés de demora més alt, en determinar que serà l'interés remuneratori més tres punts percentuals, la qual cosa suposa un perjudici per als consumidors.

 
MÉS TRANSPARÈNCIA, MILLOR INFORMACIÓ

La majoria de les obligacions d'informació establides per la Directiva ja estaven recollides en la normativa espanyola, però s'inclouen novetats, principalment advertiments sobre els riscos de contractar hipoteques *multidivisa i els riscos que pot suposar una pujada de tipus d'interés en el cas d'hipoteques a tipus d'interés variable.

La llei pretén reforçar les normes de transparència a fi de garantir que els consumidors rebran tota la informació necessària tant abans de la contractació com en el moment de la signatura.

• Per a això s'obliga a facilitar la *FEIN (Fitxa Europea d'Informació Normalitzada), i a més les entitats han d'entregar als seus clients una Fitxa d'Advertiments Estandarditzats (*FiAE) amb tota la informació relativa a clàusules o elements especialment sensibles.
• En el cas de préstec a tipus d'interés variable les entitats han d'entregar un document separat indicant les quotes que es pagarien en diferents escenaris d'evolució dels tipus d'interés.
• També hauran d'entregar una còpia del projecte de contracte i informació clara de les despeses que li correspon pagar.
• Finalment, quan el banc exigisca la contractació d'una assegurança de vida o una assegurança de llar haurà d'entregar per escrit les condicions de les garanties de l'assegurança que exigeix.

Tots aquests documents s'entregaran com a mínim 10 dies abans de la signatura del contracte.

En aqueix termini els consumidors hauran d'acudir al notari per a rebre assessorament gratuït. El notari haurà d'informar sobre les clàusules específiques recollides en la FEIN i en la FiAE, de manera individualitzada, estendrà acta que farà de prova de l'assessorament prestat per ell i de la manifestació que el prestatari comprén i accepta el contingut dels documents.

Per tant, serà necessari acudir al notari en dos dies diferents, un per a rebre la informació i assessorament i un altre per a la signatura del contracte.

QÜESTIONS PENDENTS

La nova Llei Hipotecària suposa clarament una millora en molts aspectes, sobretot en la protecció dels usuaris i la major informació, però segueixen pendents alguns aspectes importants:

• Que s'establisca (i es regule l'ús) d'un model de contracte de préstec hipotecari.
• Que es realitze un càlcul realista de la TAE. En principi la TAE ha d'incloure totes les despeses que conega el prestatari (interessos, comissions, impostos, remuneració dels intermediaris de crèdit, costos de taxació de béns a efectes hipotecaris i qualsevol altra despesa que siga necessari per a obtindre el crèdit). O bé, per a obtindre-ho en les condicions oferides: en aqueix cas, per exemple, caldria incloure, si és el cas, el cost de l'assegurança de vida. Però la llei estableix que si fóra obligatòria la contractació d'una assegurança per a obtindre el préstec en les condicions oferides, i el cost no poguera determinar-se per endavant, l'obligació haurà d'esmentar-se també de forma clara, concisa al costat de la TAE. Cal tindre en compte que en el cas de les assegurances de vida, les entitats utilitzen per al càlcul de la TAE l'import de la prima del primer any per a una persona jove i consideren que la prima no varia. No obstant això, la majoria d'assegurances de vida que es contracten són anuals renovables, les primes de les quals van creixent any a any, però aqueixos increments no es reflecteixen en la TAE.

Consulte la notícia original ACI