Les hipoteques comercialitzades durant el boom immobiliari se'ls estan ennuegant a les entitats financeres. Devolució d'interessos indegudament cobrats per les clàusules sol, despeses hipotecàries, i, ara, les clàusules de venciment anticipat, que estan paralitzant l'execució de milers de desnonaments.

Com el seu nom indica, aquestes estipulacions s'incorporen al contracte de préstec per a possibilitar que el prestador recupere el total del capital concedit si veu perillar el seu cobrament per l'impagament d'algunes lletres. Però, quantes?

Una gran quantitat de les hipoteques concedides en aqueixos anys d'intensa activitat immobiliària preveien que el banc poguera resoldre el contracte i recuperar tot els seus diners si el deutor deixava de pagar qualsevol dels terminis. Una clàusula que era legal fins a l'any 2013, quan es va exigir que es deixara de pagar almenys tres quotes (article 693 de la Llei d'Enjudiciament Civil). Doncs bé, la mera existència d'aquest tipus d'estipulacions en el contracte, que suposen una garantia desproporcionada respecte al risc assumit, està motivant que els jutjats rebutgen de pla centenars de desnonaments sol·licitats pels bancs.

Una onada d'actuacions està arxivant les actuacions iniciades per aplicació de la clàusula de venciment declarada nul·la. l'Hospitalet de Llobregat, Barcelona, Almería…, els jutjats s'estan pronunciant i donant la raó als consumidors. En aquest sentit, hi ha Audiències Provincials, com la de Castelló que ja han anunciat la seua intenció de rebutjar, amb el vistiplau dels deutors, totes les execucions que estaven pendents per aquest motiu en els pròxims mesos.
L'última paraula és del consumidor

El propi Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) va haver de pronunciar-se sobre les conseqüències que havia de tindre l'existència d'aquesta clàusula en els desnonaments ja iniciats. La qüestió no estava clara, i mentre els jutjats s'inclinaven per arxivar les actuacions després de declarar la seua nul·litat, el Tribunal Suprem considerava que aquesta era una solució més perjudicial per al propi consumidor. En aquest sentit, l'Alt Tribunal va preguntar sobre la possibilitat de mantindre, malgrat tot, el contracte, i continuar amb l'execució en tractar-se d'un procés més *garantista i econòmic per als deutors. En sentit contrari, el Jutjat de Primera Instància núm. 1 de Barcelona va consultar al tribunal europeu la inviabilitat d'aquest llit una vegada detectat l'abús.

El TJUE, la línia jurisprudencial del qual ha sigut la de deixar sense aplicació les clàusules considerades abusives, no es va banyar del tot en la seua resposta. En la seua sentència, de 26 de març de 2019, va deixar la decisió final als tribunals nacionals, però, va puntualitzar, l'última paraula la tindria el consumidor. I això és així perquè el tribunal europeu va admetre la possibilitat de conservar parcialment el contracte afligit per la clàusula abusiva si aquesta opció anara més beneficiosa per al deutor.

Després de la resolució del TJUE s'han anat succeint les actuacions de jutjats i Audiències que havien paralitzat els procediments, alçant les suspensions i arxivant els desnonaments amb diferents fórmules: sobreseïment, denegació d'actuacions, o improcedència de l'execució despatxada. El Tribunal Suprem encara no s'ha pronunciat.

Efecte dissuasiu

Un de les actuacions més fonamentades fins ara és, precisament, el del Jutjat de Primera Instància núm. 1 de Barcelona. En la seua resolució , de 15 de maig (el text del qual pot consultar ací), el jutge declara la *abusividad i nul·litat de la clàusula de venciment anticipat del contracte de préstec aportat com a títol executiu i denega el desnonament. El jutjat, que aplica la jurisprudència del *TJUE, rebutja les dues "noves alternatives" obertes pel Tribunal Suprem "per a evitar-li al creditor hipotecari el tancament de la via especial hipotecària i les molèsties i retards d'haver de dirigir-se a un judici ordinari".

La primera d'aquestes vies, la denominada "tècnica del *blue *pencil test", en la qual el jutjador elimina per si mateix les concretes paraules del redactat de la clàusula que la converteixen en abusiva, és, per al jutjat de Barcelona, inviable, perquè, entre altres qüestions, desfà l'efecte dissuasiu respecte dels professionals dels crèdits immobiliaris.

D'altra banda, la segona via, que consisteix a no arxivar l'execució hipotecària malgrat la *abusividad de la clàusula aplicant supletòriament l'article 693 de la Llei d'Enjudiciament Civil si s'haguera sol·licitat l'execució després de l'impagament de tres terminis, tampoc és viable, segons el jutjat català. Si bé el préstec pot subsistir sense el venciment anticipat el jutjat interpreta (amb una visió global) que la nul·litat de tot el contracte no perjudica el consumidor. Més aviat, al contrari, li beneficia perquè "assumit que ningú vol veure's expulsat del seu habitatge, sembla evident que com més tard es produïsca aquest esdeveniment millor".

Guanyar temps

S'obri així un nou front per a les entitats financeres, que veuen com se'ls tanca la via específica que la llei processal contempla per a fer efectiva la hipoteca. Més despeses i tràmits i volta a la casella de partida. Els jutges suggereixen en els seus escrits que inicien un procediment ordinari i, fins i tot, com l'acte de 3 de maig de 2019, del Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 7 de San Javier, l'execució limitada als terminis no satisfets. En tot cas, hauran d'iniciar de nou els tràmits, un temps que els consumidors poden guanyar per a consignar les quanties degudes i tornar a respirar.

Més protecció

La nova llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que entrarà en vigor el pròxim 16 de juny, augmenta la protecció dels consumidors que, puntualment, no puguen fer front al pagament de les lletres de la hipoteca.

Els bancs no podran iniciar el procés de desnonament i executar el total del préstec mentre que les quanties degudes no superen uns marges, que varien segons el moment de vida del crèdit. Així, durant la primera meitat de durada del préstec, la quantia deguda deu ser igual o major al 3% del capital concedit (i que, a més, suposen l'impagament de dotze mesos); en canvi, si la hipoteca ja està en la segona meitat de la seua vida, serà necessari que, almenys, aqueix deute siga del 7% dels diners prestats (i que impliquen incompliment de quinze mesos).

Aquest precepte és, a més, d'aplicació retroactiva. Els bancs ho hauran de tindre en compte per a tots els crèdits signats. Només s'excepciona el cas que, abans de la seua entrada en vigor, la hipoteca ja haguera vençut conforme al termini legal actual (impagament de tres mesos).

Pot consultar la notícia original ACI