Després de la crisi de 2008, i l'allau d'execucions hipotecàries i de reclamacions per clàusules abusives, no semblava que el nostre mercat hipotecari poguera continuar sent el que va ser: un sistema eficient que havia permés a una àmplia majoria d'espanyols accedir a un habitatge en propietat.

No obstant això, la reforma introduïda per la llei 5/2019, que adaptava la directiva de crèdit immobiliari de 2014, va aconseguir retornar el pols a aquest mercat en aconseguir un doble objectiu: oferir una major protecció al consumidor i donar seguretat al mercat. En l'actualitat, el sistema compta amb nombroses garanties i proteccions per a defensar els drets dels consumidors, però això no vol dir que no admeta millores.

A aquestes millores em referiré en aquesta tribuna. Vinculant-les, d'una banda, a les exigències que imposa la recent reforma de l'esmentada directiva; i, per un altre, a un recent informe d'avaluació dels efectes d'aquesta directiva (abans de la seua modificació) realitzat per la Comissió Europea. L'informe assenyala que el model únic d'informació prèvia que es dona al consumidor (la fitxa anomenada *FEIN), ha facilitat la comprensió i la comparació entre préstecs, però adverteix que “no sempre se subministra a temps”.

A Espanya aquesta obligació sí que es compleix gràcies al paper que la llei ha atorgat al notari. La reforma va introduir una acta prèvia gratuïta, de manera que el deutor ha d'acudir al notari en dia diferent i anterior al de la signatura del préstec, sense l'assistència del banc, perquè el notari comprove que s'ha entregat tota la informació del préstec i li l'explique amb detall, la qual cosa garanteix la seua comprensió i la seua capacitat reacció si alguna de les clàusules no li convé.

Amb tot, i en línia amb l'informe, considere que el volum d'informació hauria de simplificar-se, limitant-se a la *FEIN, l'esborrany d'escriptura i el document de simulació de quotes en diferents escenaris de tipus d'interés si aquest és variable.

Quant als productes que es comercialitzen juntament amb el préstec, l'informe diu que han disminuït, però continuen contractant-se, sobretot segurs.

A Espanya, per descomptat, és molt freqüent que es rebaixe l'interés si es contracten determinats productes. Encara que s'explique bé el seu contingut, resulta difícil avaluar fins a quin punt compensa econòmicament aqueixa contractació i també fa més complicat comparar préstecs. Per tant, suprimir els anomenats productes combinats afavoriria tant la transparència com la competència.

Les anteriors millores poden ser convenients, però hi ha unes altres que són necessàries, doncs, com vaig esmentar, al novembre s'ha reformat la directiva 2014/17. En particular es modifiquen les regles sobre l'actuació dels bancs quan el deutor es retarda en el pagament de la hipoteca.

Ja no serà suficient, com fa Espanya, limitar l'interés de demora al 3%, o que només es puga reclamar la totalitat del préstec quan s'emporte un any sense pagar la quota. Ara s'exigeix als bancs que “disposen procediments adequats” per a “quan corresponga, mostrar una tolerància raonable abans que s'inicie un procediment d'execució” i oferir “mesures de reestructuració o refinançament” com ara pròrrogues, quitacions, canvis de tipus d'interés, etc…

En el nostre Dret l'única norma que preveu mesures de reestructuració del deute és el Codi de Bones Pràctiques introduït pel RDL 6/2012, que permet als deutors que complisquen determinats requisits de vulnerabilitat accedir a ajornaments, reducció de l'interés i de l'interés de demora o a la dació en pagament.

No obstant això, aquest codi és d'adhesió voluntària pels bancs, per la qual cosa –encara que és cert que l'han subscrit voluntàriament quasi totes les entitats–sembla necessari convertir-lo en norma imperativa. S'hauria d'aprofitar per a modificar també els requisits per a accedir a aquestes mesures, perquè en l'actualitat són excessivament restrictius.

Finalment, segons la directiva també serà necessari canviar la llei per a obligar el banc a comunicar la cessió del préstec a un tercer, per escrit i fent constar entre altres dades la data de cessió i la identitat del cessionari. No s'exigeix la notificació del preu de la cessió, la qual cosa no vol dir que l'Estat membre no el puga exigir.

Atés que hi ha modificar les regles de cessions de crèdit i les obligacions dels bancs en els casos de dificultats de pagament, potser és el moment d'obrir un debat sobre una discutida figura relacionada amb tots dos problemes: el retracte del deutor, és a dir, la possibilitat que puga alliberar-se del deute pagant la quantitat per la qual es va comprar el crèdit.

Per descomptat els deutes s'han de pagar en la seua integritat, però pot no ser raonable que qui ha adquirit un crèdit pel 10% del seu valor reclame el 100% a un deutor al qual no s'ha oferit cap alternativa real de reestructuració. La resposta segurament no ha de ser un simple retracte, però es poden buscar solucions que sense impedir en la pràctica la cessió de crèdits donen més opcions als deutors de bona fe.

Consulta la notícia original ACI