La situació provocada pel coronavirus ha portat al Govern a establir unes mesures extraordinàries sobre lloguers d'habitatge habitual, amb la finalitat de protegir a les llars més vulnerables, els que més poden patir l'impacte d'aquesta crisi. Aquestes mesures afecten arrendataris, però també a arrendadors. Assabenta't bé.

Entre les mesures extraordinàries d'ajudes al lloguer aprovades pel Govern per a afrontar la situació excepcional provocada pel *coronavirus hi ha algunes per a tots els lloguers d'habitatge, i unes altres solo per a les llars vulnerables.

Pròrroga dels arrendaments d'habitatge habitual

L'arrendatari pot demanar una pròrroga extraordinària per un període màxim de 6 mesos, per als contractes que hagueren d'acabar entre el 2 d'abril de 2020 i fins a passats dos mesos des de la fi de l'estat d'alarma.

Mesures especials per a llars vulnerables

A més, s'adopten mesures especials en matèria de lloguer d'habitatge habitual per a protegir a llars vulnerables.

Suspensió de deshaucis

Se suspén el procediment de desnonament i dels llançaments per a llars vulnerables sense alternativa habitacional. Una vegada que acabe l'estat d'alarma i la Justícia torne a funcionar amb normalitat, en els procediments de desnonament relacionats amb lloguers d'habitatge es podrà ordenar una suspensió extraordinària del procediment per un període màxim de 6 mesos des del 2 d'abril de 2020.

• L'inquilí ha de presentar un escrit per a al·legar i acreditar davant el Jutjat que es troba en una situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda a conseqüència dels efectes de l'expansió del *COVID-19, que li impossibilite trobar una alternativa habitacional.
• Els serveis socials actuaran i no podrà procedir-se al *deshaucio o llançament en el període que establisca la Justícia, en un màxim de 6 mesos (màxim fins al 2 d'octubre de 2020).
• Si l'arrendador també es troba en situació de vulnerabilitat, també els serveis socials prendran cartes en l'assumpte i es tindrà en compte per a l'ajornament del procés de desnonament de l'inquilí.

Ajornament o condonació de la renda

També s'han adoptat mesures relacionades amb el pagament de la renda en el cas d'inquilins vulnerables. A aquest efecte, les mesures són diferents si l'es és inquilí d'un arrendador particular, o d'una empresa o entitat pública d'habitatge o una gran forqueta (propietari amb més de 10 immobles urbans, o superfície construïda de més de 1.500 m²).

• Pot arribar a un acord voluntari per a l'ajornament o la condonació total o parcial de la renda.
• Si no hi ha pacte, l'arrendatari pot sol·licitar, fins al 2 de maig de 2020, un ajornament temporal i extraordinari del pagament de la renda. En aquest cas, l'arrendador ha de comunicar a l'arrendatari, en 7 dies, les condicions d'ajornament o de fraccionament del deute que accepta o les possibles alternatives que ell planteja .
• El arrendador no està obligat a acceptar aqueixos acords d'ajornament, encara que donades les circumstàncies i les possibilitats d'actuació, també poden ser el més convenient per als seus interessos.
• El inquilí en situació vulnerable podrà accedir a les ajudes transitòries de finançament:
  • Els inquilins podran sol·licitar a una entitat bancària un crèdit amb termini de devolució de fins a 6 anys prorrogable excepcionalment per altres 4 anys, sense despeses ni interessos (seran avalats per l'ICO).
  • Aqueixes ajudes han de dedicar-se al pagament de la renda de l'arrendament d'habitatge i podran cobrir un import màxim de 6 mensualitats de renda.
  • Es preveu un altre programa d'ajudes directes per als inquilins vulnerables que no puguen fer front a les seues rendes o a la devolució posterior d'aqueixos préstecs o ajudes transitòries al pagament de la renda. Aqueixes ajudes s'inclouran en el marc del Pla Estatal d'Habitatge, les determinarà la Comunitat Autònoma  corresponent i seran de fins a 900 euros al mes i de fins al 100% de la renda o de fins al 100% del principal i interessos del préstec que s'haja subscrit per al pagament de la renda de l'habitatge habitual.

Inquilins d'empreses, entitats públiques d'habitatge o gran propietari:

• Els inquilins vulnerables poden sol·licitar un ajornament extraordinari i temporal del pagament de la renda.
• Cal sol·licitar-ho fins al 2 de maig de 2020. 
• Si no hi ha un acord voluntari, l'arrendador haurà d'optar entre aquestes dues possibilitats:
  • Reduir un 50% la renda durant un termini màxim de 4 mesos.
  • Aplicar una moratòria al pagament de la renda, durant el  temps que dure l'estat d'alarma decretat pel Govern i a les mensualitats següents si persistira la vulnerabilitat, prorrogables una a una, fins a un màxim de 4 mesos. La renda que no es pague ara s'afegirà de manera fraccionada a partir del terme d'aqueix període de 4 mesos i durant els pròxims 3 anys, sempre que continue el contracte o les seues pròrrogues. No s'aplicaran interessos ni penalitzacions.
  • L'arrendatari vulnerable té dret a sol·licitar les ajudes previstes per al finançament del pagament de la renda: en aqueix moment s'alçarà la moratòria en el pagament de la renda.

Què és una llar vulnerable?

La norma detalla quins requisits han de complir-se perquè els consumidors, arrendadors o arrendataris, tinguen consideració de "vulnerables":

Quins requisits fan que es considere a un consumidor "vulnerable"? 

• Haver patit una pèrdua substancial d'ingressos lligada a una situació de desocupació, *ERTE, o reducció de jornada per motiu de cures, o altres circumstàncies similars que suposen una pèrdua substancial d'ingressos. En el mes anterior a la sol·licitud, el conjunt de ingressos de la unitat familiar no supere 3 vegades el *IPREM (més 0,1 *IPREM per fill o per majors de 65 anys, o més 0,15 *IPREM per fills en famílies monoparentals).
• Que la renda de lloguer, més les despeses i subministraments bàsics que pague l'arrendatari, siga superior o igual al 35% dels ingressos nets que perceba el conjunt de la unitat familiar.
• Que la persona arrendatària o qualsevol de les persones que componen la unitat familiar que habita aqueix habitatge habitual NO siga propietària o usufructuària d'algun habitatge a Espanya. No compten les participacions heretades, ni els casos en els quals se siga titular d'un habitatge que no estiga disponible per causa aliena a la seua voluntat o que no siga accessible per a una persona d'aqueixa unitat de convivència amb discapacitat.

Com es demostren aqueixes condicions?

L'arrendatari ha de presentar la documentació necessària per a demostrar els requisits anteriors: el certificat de la *situacion de desocupació, en el qual figure la quantia mensual percebuda com a prestació o subsidi per desocupació, certificat expedit per la AEAT, el llibre de família, certificat d'empadronament en aqueix moment i en els 6 mesos anteriors i declaració responsable del deutor sobre el compliment dels requisits per a considerar-se sense recursos econòmics suficients, segons els límits abans citats.

Si no és possible obtindre algun d'ells, es pot substituir per una declaració responsable en la qual justifique el motiu relacionat amb la crisi del *Covid-19. Es posterga a un mes després de la fi de l'estat d'alarma la necessitat d'aportar-lo.

Mesures necessàries, però bastaran?

L'elevat nivell de les rendes de lloguer que s'estava pagant en les grans ciutats fa que, davant una crisi com aquesta, que *daja tant *vícitimas sanitàries com a econòmiques, el pagament del lloguer es torne realment difícil o fins i tot impossible per a molts inquilins.

Lamentablement, a Espanya no hi ha un parc públic d'habitatge social adequat a les necessitats, alguna cosa que OCU ha sol·licitat reiteradament, la qual cosa ha fet requerisc adoptar mesures extraordinàries perquè no es produïsquen desnonaments ni eixides dels habitatges llogats, durant un període de temps.  Unes mesures que, en primer terme, afecten els arrendadors, que tardaran a cobrar algunes de les seues rendes i no podran recuperar la possessió de l'habitatge fins i tot en cas de poder necessitar-la.

El millor, un acord

En l'espera de poder accedir a les ajudes que en cada cas procedisquen, OCU anima als arrendadors a aconseguir acords amb els inquilins afectats per aquesta crisi, i tractar de pactar ajornaments, moratòries o condonacions de deutes.

És molt important documentar aqueixos acords per escrit, mitjançant intercanvi de correus electrònics o d'altres aplicacions de missatgeria. 

D'altra banda, cal tindre present que, des del punt de vista fiscal, encara que no li paguen la renda, l'arrendador haurà de declarar i pagar IRPF per les rendes com si li les hagueren pagades: Només podrà deduir com a rendes de "dubtós cobrament" aquelles per a les quals hagen transcorregut 6 mesos des de l'impagament reclamat. No s'ha adoptat cap mesura fiscal sobre aquest assumpte.

Les mesures extraordinàries adoptades es justifiquen per a aquelles llars en situació de vulnerabilitat ocasionada per la crisi del *COVID-19, sense que hi haja justificació per a l'impagament o el retard en el pagament per a llars que no estiguen en aqueixa situació.

S'aveïnen temps difícils

Tenint en compte la incidència de la crisi provocada pel *coronavirus en l'ocupació, la situació  de dificultats de pagament en les rendes aniran més enllà del període d'alarma i dels immediats mesos posteriors. A curt i mitjà termini és esperable un descens en els preus del lloguer i de l'habitatge, però continuarà havent-hi un problema d'accés a l'habitatge.