La situació provocada pel coronavirus va portar al Govern a establir unes mesures extraordinàries sobre lloguers d'habitatge habitual, amb la finalitat de protegir les llars més vulnerables, els que més poden patir l'impacte de la crisi. Les mesures, que afecten arrendataris i arrendadors, s'han modificat i prorrogat al llarg dels mesos de pandèmia. Ara s'han ampliat 3 mesos més.

Davant l'imminent final de l'estat d'alarma al país, s'ha aprovat el Reial decret llei 8/2021 que prorroga fins al 9 d'agost de 2021 algunes de les mesures extraordinàries d'ajudes al lloguer, provades pel Govern per a afrontar la situació excepcional provocada pel coronavirus.

Entre les mesures extraordinàries hi ha algunes que afecten a tots els lloguers d'habitatge, i altres només per a les llars vulnerables. Te les resumim.

Pròrroga del lloguer

Si eres inquilí i el teu contracte de lloguer d'habitatge habitual acaba abans del 9 d'agost de 2021, tens dret a demanar una pròrroga extraordinària per un període màxim de 6 mesos i el propietari no te la pot denegar.

Durant aquesta pròrroga extraordinària es mantindrà la mateixa renda i les mateixes condicions de contracte vigent.

No importa si el teu contracte és dels actuals (5 anys de pròrroga obligatòria + 3 de pròrroga tàcita) o dels anteriors (3 anys de pròrroga obligatòria +1 de pròrroga tàcita, com eren fins a juny de 2019).

La pròrroga és obligatòria per a l'arrendador: el propietari només pot denegar la pròrroga si necessita la casa per a destinar-la a habitatge permanent per a ell mateix, per als seus pares o els seus fills, o bé per al seu ex, en casos de separació legal o divorci.

Mesures especials per a llars vulnerables

A més, s'adopten mesures especials en matèria de lloguer d'habitatge habitual per a protegir llars vulnerables, com la suspensió de deshaucis i llançaments que també es prorroguen fins al 9 d'agost de 2021.

Suspensió de deshaucis

Si formes part d'una llar vulnerable i sense alternativa residencial, i estàs ficat en un judici instat pel propietari per a recuperar l'habitatge, per impagament o per expiració del termini del contracte, pots sol·licitar la suspensió extraordinària del desnonament, del llançament o de la celebració de la vista si encara no s'ha realitzat.

Pots sol·licitar-ho fins al 9 d'agost de 2021.

Els serveis socials actuaran i no podrà procedir-se al desnonament o llançament en el període que establisca la Justícia. En tot cas, l'acte que fixe la suspensió assenyalarà expressament que, finalitzat l'estat d'alarma, es reprendrà automàticament el còmput de dies.

Si l'arrendador també es troba en situació de vulnerabilitat, els serveis socials prendran cartes en l'assumpte i es tindrà en compte per a l'ajornament del procés de desnonament de l'inquilí.

Si no ho considera així, o estima que preval la vulnerabilitat de l'arrendador, el procediment seguirà el seu llit. En tot cas, si es fixa la suspensió, els terminis tornaran a córrer automàticament a partir del 9 d'agost de 2021.

Ajornament o condonació de la renda

També es prorroga fins a la finalització del present estat d'alarma, el 9 d'agost de 2021, la protecció especial que es concedeix als inquilins d'habitatge habitual l'arrendadora del qual siga una empresa o entitat pública d'habitatge o una gran forqueta (titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o d'una superfície construïda de més de 1.500 m²).

Si el teu amo és d'aquest tipus i tu eres un inquilí vulnerable, pots sol·licitar un ajornament extraordinari i temporal del pagament de la renda.

Si no hi ha un acord voluntari, l'arrendador haurà d'optar entre aquestes dues possibilitats:

Reduir un 50% la renda durant un termini màxim de 4 mesos.

Aplicar una moratòria al pagament de la renda, durant el temps que dure l'estat d'alarma decretat pel Govern i a les mensualitats següents si persistira la vulnerabilitat, prorrogables una a una, fins a un màxim de 4 mesos. La renda que no es pague ara s'afegirà de manera fraccionada en acabar aqueix període de 4 mesos i durant els pròxims 3 anys, sempre que continue el contracte o les seues pròrrogues. No s'aplicaran interessos ni penalitzacions.

L'arrendatari vulnerable té dret a sol·licitar les ajudes previstes per al finançament del pagament de la renda: en aqueix moment s'alçarà la moratòria en el pagament de la renda.

Finançament de la renda

Si eres inquilí en situació vulnerable pots accedir a les ajudes transitòries de finançament, consistents en un crèdit amb termini de devolució de fins a 6 anys prorrogable excepcionalment per altres 4 anys, sense despeses ni interessos, avalat per l'ICO. En aquest cas, la vulnerabilitat econòmica lligada al *covid que ha de provar l'arrendatari per a poder beneficiar-se és diferent i una mica més àmplia: el límit d'ingressos és 5 vegades i *IPREM, mentre que per a la resta de mesures el criteri és 3 vegades el *IPREM.

El termini per a la sol·licitud ha anat ampliant-se successivament i actualment es pot fer fins al 31 de maig de 2021, amb l'opció que puga emportar-se fins al 31 d'agost de 2021 si una futura ordre ministerial ho aprova. Així ho ha establit una Ordre ministerial de 30 de novembre de 2020, publicada en el BOE el 2 de desembre de 2020.

Una vegada sol·licitat, el préstec ha de formalitzar-se abans del 30 de juny de 2021, encara que el termini podrà ser prorrogat fins al 30 de setembre de 2021.

La quantia del préstec podrà aconseguir fins al 100% de l'import de sis mensualitats de renda, en virtut del contracte d'arrendament d'habitatge habitual vigent, amb un màxim de 5.400 euros, a raó d'un màxim de 900 euros per mensualitat.

Existeix un altre programa d'ajudes directes per als inquilins vulnerables que no puguen fer front a les seues rendes o a la devolució posterior d'aqueixos préstecs o ajudes transitòries al pagament de la renda. S'enquadren en el marc del Pla Estatal d'Habitatge, les determinarà la Comunitat Autònoma corresponent i seran de fins a 900 euros al mes i de fins al 100% de la renda o de fins al 100% del principal i interessos del préstec que s'haja subscrit per al pagament de la renda de l'habitatge habitual.

Què és una llar vulnerable?

La norma detalla quins requisits han de complir-se perquè els consumidors, arrendadors o arrendataris, tinguen consideració de "vulnerables":

Quins requisits fan que es considere a un consumidor "vulnerable"?

Haver patit una pèrdua substancial d'ingressos lligada a una situació de desocupació, ERTO, o reducció de jornada per motiu de cures, o altres circumstàncies similars que suposen una pèrdua substancial d'ingressos.

El conjunt dels ingressos dels membres de la unitat familiar, en el mes anterior a la sol·licitud de l'ajuda, ha de ser menor de tres vegades l'Indicador Públic de Renda d'Efectes Múltiples mensual (d'ara en avant *IPREM).

Que la renda de lloguer, més les despeses i subministraments bàsics que pague l'arrendatari, siga superior o igual al 35% dels ingressos nets que perceba el conjunt de la unitat familiar.

Que la persona arrendatària o qualsevol de les persones que componen la unitat familiar que habita aqueix habitatge habitual NO siga propietària o usufructuària d'algun habitatge a Espanya. No compten les participacions heretades, ni els casos en els quals se siga titular d'un habitatge que no estiga disponible per causa aliena a la seua voluntat o que no siga accessible per a una persona d'aqueixa unitat de convivència amb discapacitat.

Com es demostren aqueixes condicions?

L'arrendatari ha de presentar la documentació necessària per a demostrar els requisits anteriors: el certificat de la *situacion de desocupació, en el qual figure la quantia mensual percebuda com a prestació o subsidi per desocupació, certificat expedit per la *AEAT, el llibre de família, certificat d'empadronament en aqueix moment i en els 6 mesos anteriors i declaració responsable del deutor sobre el compliment dels requisits per a considerar-se sense recursos econòmics suficients, segons els límits abans citats.

Si no és possible obtindre algun d'ells, es pot substituir per una declaració responsable en la qual justifique el motiu relacionat amb la crisi del Covid-19. Es posterga a un mes després de la fi de l'estat d'alarma la necessitat d'aportar-lo.

El lloguer, problema sense resoldre

L'elevat nivell de les rendes de lloguer que s'estava pagant en les grans ciutats fa que, davant una crisi com aquesta, que deixa tant *vícitimas sanitàries com a econòmiques, el pagament del lloguer es torne realment difícil o fins i tot impossible per a molts inquilins.

El millor, un acord

En l'espera de poder accedir a les ajudes que en cada cas procedisquen,OCU anima als arrendadors a aconseguir acords amb els inquilins afectats per aquesta crisi, i tractar de pactar ajornaments, moratòries o condonacions de deutes.

És molt important documentar aqueixos acords per escrit, mitjançant intercanvi de correus electrònics o d'altres aplicacions de missatgeria, ja que només així podrà declarar els ingressos reals haguts (pense, per exemple, que quan es tenen impagaments, per una actuació unilateral de l'inquilí, el propietari està obligat a incloure les rendes impagades en l'IRPF com si les haguera cobrades, encara que complint uns certs requisits li les pot simultàniament deduir com a rendes de "dubtós cobrament").

Les mesures extraordinàries adoptades es justifiquen per a aquelles llars en situació de vulnerabilitat ocasionada per la crisi del COVID-19, sense que hi haja justificació per a l'impagament o el retard en el pagament per a llars que no estiguen en aqueixa situació.

Per a quan un parc d'habitatge social?

Tenint en compte la incidència de la crisi provocada pel coronavirus en l'ocupació, és previsible que les dificultats de pagament en les rendes es continuen allargant. Encara que és esperable que prosseguisca el ja iniciat descens en els preus del lloguer i de l'habitatge, continuarà havent-hi un problema d'accés a l'habitatge.

Lamentablement, a Espanya no hi ha un parc públic d'habitatge social adequat a les necessitats, alguna cosa que OCU ha sol·licitat reiteradament, la qual cosa ha fet necessari adoptar mesures extraordinàries perquè no es produïsquen desnonaments ni eixides dels habitatges llogats, durant un període de temps. Unes mesures que, en primer terme, afecten els arrendadors, que tardaran a cobrar algunes de les seues rendes i no podran recuperar la possessió de l'habitatge fins i tot en cas de poder necessitar-la.

Consulta la notícia original ACI