El Reial decret llei 7/2019, d'1 de març, introdueix modificacions en la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) que afecten els contractes d'habitatge signats a partir del 6 de març de 2019. Contractes de durada més llargs amb terminis de 5 o 7 anys (si l'arrendador és persona jurídica) o limitar a l'IPC anual les pujades de les rendes són algunes dels canvis.

Model de contracte de lloguer

El nou decret de mesures urgents en matèria de lloguer entra en vigor avui, 6 de març. La norma haurà de ser convalidada per la Mesa del Congrés dels Diputats en el termini d'un mes. Si no és així, la seva vigència decaurà com ja va ocórrer amb la reforma de desembre de 2018, que va estar vigent per a contractes signats entre el 19 de desembre de 2018 i el 23 de gener de 2019. Et comptem en què consisteixen les noves modificacions:

Terminis de pròrroga del contracte: entre 5 i 7 anys

El termini de pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer d'habitatge passa de 3 a 5 anys. Si l'arrendador és persona jurídica, el termini s'amplia a 7 anys. La durada del contracte és en principi lliure, però si se signa per una durada inferior a 5 anys, l'arrendatari tindrà dret a prorrogar-lo any a any fins a complir els cinc anys de contracte, o 7 anys quan l'arrendador sigui una persona jurídica.

També s'amplia el termini de pròrroga tàcita d'1 a 3 anys. Així, arribat al final dels 5 anys (o 7 si l'arrendador és persona jurídica), si cap de les parts comunica en termini a l'altra que ho vol extingir, comença un nou període amb dret de l'inquilí a prorrogar any a any el contracte fins que es compleixin tres anys.

Atenció: el termini per a comunicar l'extinció del contracte al final dels cinc inicials també s'ha ampliat. L'arrendador haurà de comunicar-lo amb 4 mesos d'antelació, i l'inquilí amb 2.

L'actualització de la renda es limita a l'IPC anual

Formalment es reconeix la llibertat de pacte per a fixar la manera d'actualitzar la renda cada any. Mancant pacte exprés no s'actualitzarà la renda. En tot cas, l'increment de la nova renda actualitzada tindrà com a límit l'IPC anual a data de cada actualització. És a dir, durant la vigència del contracte -i almenys durant els cinc o set anys de durada inicial- es torna al límit màxim d'actualització de la renda amb l'IPC.

Recuperar l'habitatge per necessitat, més complicat

Per a evitar la pròrroga obligatòria del contracte passat un any, per necessitar l'habitatge l'arrendador o un parent pròxim, es requereix a partir d'ara que en el contracte s'inclogui de forma expressa la necessitat d'ocupar l'habitatge arrendat abans del transcurs de cinc anys.

Cal que es necessiti (i així es faci constar) per a destinar-la a habitatge permanent per a l'arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

La norma pretén que no s'usi aquesta excusa per a acabar amb un lloguer i per a això preveu que, arribat el cas, l'arrendador comuniqui la necessitat de recuperar l'habitatge amb dos mesos d'antelació, precisant la causa. I es precisen les causes de força major que podran justificar que, una vegada alliberada l'habitatge, aquesta no hagués estat efectivament ocupada per l'arrendador tres mesos més tard.

Límit a les garanties addicionals a la fiança

Es limiten les garanties addicionals a la fiança fins a un màxim de dues mensualitats, tret que es tracti de contractes de llarga durada. L'inquilí no haurà de desemborsar més de tres mensualitats de renda com a garanties: la fiança legal d'un mes (per a lloguers d'habitatge) més un màxim d'altres dues mensualitats com a garantia addicional.

D'altra banda, s'estableix que si l'arrendador és una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte seran a càrrec de l'arrendador. Res es diu per a arrendadors persones físiques, encara que regeix el principi general que la comissió de l'agència ha de pagar-la la part que hagi contractat els seus serveis.

En cas de venda de l'habitatge

Per a conservar els drets de l'arrendatari d'un habitatge sobre tercers que hagin inscrit el seu dret, ja no es requereix que l'arrendament hagi estat inscrit en el Registre de la Propietat, com s'exigia fins ara. Cal assenyalar que molt pocs arrendataris d'habitatge inscrivien aquest dret en el Registre, ja que això suposava una despesa extra que a penes aportava una protecció pel termini de tres anys.

Hi ha una sèrie de situacions en les quals la Llei vol garantir ara el dret de l'inquilí a romandre en l'habitatge durant el període mínim (de cinc o set anys, segons el cas). Així, en cas de venda de l'habitatge llogat durant els cinc primers anys de contracte (o set si l'arrendador és persona jurídica), l'inquilí té dret a continuar en l'arrendament fins que es compleixin cinc anys o set anys, respectivament.  Durant aquest període, el comprador se subrogarà en els drets i obligacions de l'arrendador, fins i tot si en el contracte de lloguer es va pactar que l'alienació de l'habitatge extingiria l'arrendament. També en cas d'alienació forçosa de l'habitatge derivat d'una execució hipotecària o de sentència judicial.

Si l'inquilí va acordar de bona fe el contracte amb una persona que apareix com a propietari de la finca en el Registre de la Propietat, o que semblava ser el propietari en virtut d'un estat de coses la creació de les quals sigui imputable al veritable propietari, tindrà dret a romandre el temps de durada mínima (cinc o set anys).

Els processos de desnonament hauran de comptar amb els serveis socials

En processos de desnonament de l'habitatge habitual arrendat per impagament, el jutjat comunicarà d'ofici als serveis socials l'existència del procediment. Si els serveis socials informen el jutjat que la llar afectada es troba en situació de vulnerabilitat social o econòmica, se suspendrà el procés durant un termini màxim d'un mes (tres mesos si l'arrendador és persona jurídica) fins que s'adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportunes.

No es limiten les rendes, però es podrà incentivar a les més reduïdes

Es preveu que en el termini de 8 mesos s'elaborin un índex estatal de referència del preu del lloguer d'habitatge, per barris. La idea és que les comunitats autònomes i els municipis puguin utilitzar aquesta referència per a bonificar fiscalment als propietaris que decideixin llogar per rendes inferiors a les de mercat. Caldrà veure com s'articula aquest índex i com es regula el sistema d'incentius per a “contenir” les rendes.

Es faculta als ajuntaments perquè aprovin bonificacions a l'IBI de fins al 95% en la quota de l'impost, per a immobles destinats a “lloguer d'habitatge amb renda limitada per una norma jurídica”.També es permet als ajuntaments que aprovin un recàrrec de fins al 50% a l'IBI per a habitatges que es trobin desocupades amb caràcter permanent.

Segur d'impagament de rendes

A més de comprovar la solvència del candidat, pot resultar convenient per a l'arrendador contractar una assegurança d'impagament de rendes com el que OCU proposa als seus socis amb condicions avantatjoses (Mútua Lloguer Confort, tel. 93 487 30 20).

Altres aspectes modificats

Cap l'adopció d'acords voluntaris entre el propietari i l'inquilí per a realitzar obres de millora (més enllà de les obres obligatòries de conservació) de l'habitatge en el transcurs del contracte de lloguer, amb possibilitat de pujar la renda.

El lloguer d'habitatges complets de superfície superior a 300 m2 o amb rendes inicials superiors a 5,5 vegades el salari mínim (tot en còmput anual), podrà regir-se per la voluntat entre les parts.

Els contractes d'arrendament d'habitatge per a ús estable i permanent queden exempts del pagament del ITP, que fins ara havia de pagar l'arrendatari.

Pot consultar la notícia original ACI