Una vegada guanyada la batalla de les clàusules solc, els hipotecats lliuren ara la croada de les anomenades "despeses hipotecàries", i en ella és primordial saber si entre els quals els consumidors poden recuperar està l'import més elevat de la factura: l'impost per signar. El Tribunal Suprem acaba de fer pública una sentència que diu que el pagament de l'impost d'actes jurídics documentats correspon als prestataris, açò és, als consumidors.

De quines despeses estem parlant?

Les despeses que es generen per formalitzar la signatura d'un préstec hipotecari són diversos. Fins ara, qui sol·licita un préstec al banc ha hagut d'abonar, sense pestañear, els següents:

• Taxació: Valoració que de l'habitatge que anem a comprar, que ens imposa el banc per a atorgar el préstec.
• Notaria: entre el 0,1 % i el 0,5 % del capital de la hipoteca.
• Registre de la Propietat: sobre el 0,2% o menys, de l'import concedit.
• Gestoria: El que cobra el gestor (normalment imposat pel banc) per tramitar els documents.
• Impost d'Actes Jurídics Documentats: un impost que depèn de cada Comunitat Autònoma i que suposa la quantitat més llaminera a retornar. Pot anar entre un 0% i l'1,5 % de l'import concedit

Impost d'Actes Jurídics Documentats: a compte del consumidor?

Aquest impost grava determinats documents notarials o mercantils, entre ells les escriptures del préstec hipotecari. La quota és un percentatge de l'import del préstec, i es gestiona per les comunitats autònomes. Podemos trobar Comunitats autònomes que apliquen un tipus del 0,5 per cent com Madrid, o 0,1 per cent en comunitats com la valenciana per a l'habitatge habitual (el tipus general, sense bonificació, és de l'1,5%). Després de la sentència donada a conèixer avui, el dubte s'ha resolt i deixa clar que aquest import s'assumeix pels prestataris. L'única quantitat que es reparteix entre banc i signatari és el valor del timbre notarial, que sol ser d'uns 0,15 euros per pàgina, segons informa el Consell General del Notariado.

El muntant de l'impost és la part més "sucosa", doncs si les restants despeses poden ascendir, de mitjana en uns 1.000 euros, l'impost pot superar els 3.000 euros. La seua reclamació davant els tribunals suposa un negoci lucratiu per a molts despatxos, especialitzats en temes de consum i banca.

El tema de l'Impost i qui ha de pagar-ho és el que estava donant més problemas.el Suprem mantenia posicions oposades. Mentre la Sala civil (accedisca ací a la sentència) considera que és abusiu que el banc impose el seu pagament al comprador, la Sala contenciosa administrativa (accedisca ací a la sentència) aplica la llei de l'impost per a afirmar que qui ha de pagar aquest tribut és el que signa la hipoteca. Ara, la Sala civil ha confirmat aquest últim criteri, que deixa desolats a milions de consumidors.

Taxació, Notaria, Registre i gestoria: a compte del banc

La devolució de les despeses originades per la taxació de l'immoble, la minuta del notari, aranzels del registrador i el que cobra la gestoria del banc no ofereix dubtes. Es tracten de despeses que han de suportar l'entitat financera i no el consumidor. Tradicionalment els bancs han carregat aquests imports al comprador de l'habitatge sense cap tipus de negociació. El Tribunal Suprem considera abusiva aquesta pràctica i contrària a la normativa que protegeix als consumidors, per la qual cosa, si els reclames a temps, pots recuperar-los. Abans d'acudir als tribunals és convenient reclamar al banc per a poder aportar aquesta reclamació en la futura demanda.

Clàusules 'suelo'

La lluita dels consumidors de banca enfront dels abusos en el pagament de les despeses hipotecàries ha vingut a sumar-se als èxits obtinguts enfront d'altres clàusules abusives, com les clàusules solc, les de venciment anticipat i el IRPH.

Els bancs venien imposant al client un tipus d'interès límit en algunes hipoteques, encara que l'índex de referència (l'Euribor) seguira baixant, la trucada "claúsula sòl".

La sentència del Tribunal Suprem de 9 de maig de 2013 (accedisca ací al text) va declarar nul·les aquest tipus de clàusules, per ser abusives per al consumidor. I més tard la justícia europea, al desembre de 2016, va aclarir els efectes de la nul·litat, deixant clara la possibilitat de reclamar l'import de tots els interessos pagats indegudament des de la data en què es va signar el préstec.

Clàusula de venciment anticipat

Aquesta clàusula suposa que el banc pot executar la hipoteca amb una sola mensualitat impagada. El Tribunal Suprem va indicar el seu abusividad, però els problemes no es van solucionar.

El Tribunal de la Unió Europea, en una sentència de gener de 2017 (accedisca ací al text), va aclarir les pautes que havien de seguir els jutges per a declarar si una clàusula com aquesta pot ser o no nul·la, tenint en compte la durada i quantia del préstec.

El Projecte de Llei de Crèdit Immobiliari, que hauria d'aprovar-se urgentment, ha d'aclarir la qüestió una vegada per totes. En ella s'estableixen els criteris perquè la clàusula de venciment anticipat siga considerada "legal" i no abusiva.

Per a poder executar, a més d'existir impagament, dependrà del moment en la vida del préstec en què es produeix l'impagament (al principi o al final) i el muntant que queda pendent.

Clàusula IRPH

Alguns préstecs hipotecaris apliquen els tipus d'interès, prenent com a referència no l'Euribor (la majoria), sinó un índex especial creat pels bancs –el IRPH- que és clarament superior a l'Euribor.

Al contrari que la clàusula solc o la de venciment anticipat, aquesta clàusula IRPH ha sigut avalada pel Suprem.

L'Alt Tribunal va donar la raó als bancs, en entendre que es tracta d'un índex oficial utilitzat per diverses entitats financeres en les seues ofertes, i que qualsevol consumidor mitjà, i normalment atent, pot conèixer-ho. Segons el Suprem, la seua inclusió en lloc de l'Euribor no suposa falta de transparència, i per tant no és abusiu.

No obstant açò, no està tot dit, un Jutjat de Barcelona ha portat l'assumpte al Tribunal Europeu, doncs són més d'1.500.000 els afectats per aquesta clàusula.

Pot consultar la notícia original ACI