Tal vegada l'any nou haja portat el propòsit de comprar una casa però, com les teues economies no són suficients a cobrir una despesa tan important, sobretot després de l'última escalada de preus, t'estigues plantejant demanar una hipoteca. Sumaries llavors el teu futur habitatge a les 30.356 sobre les quals ja grava un préstec d'aquest tipus a Espanya, segons les últimes dades de l'INE. I, si la primera entitat en la qual penses a l'hora de sol·licitar-la és el banc —molt possiblement, el teu— potser fer una ullada a altres opcions et resulte igual d'útil.

Al cap i a la fi, els qui concedeixen les hipoteques són sempre els bancs o els establiments financers de crèdit. Aquests últims, “necessiten autorització prèvia del *Ministerío d'Economia per a operar, estan supervisats pel Banc d'Espanya i han de complir amb les obligacions de transparència i la normativa del sector, per la qual cosa en la pràctica funcionen de forma molt similar als bancs”, explica Silvina Palacios, advocada del despatx Sanahuja Miranda. Però brokers, agències immobiliàries i comparadors bancaris poden actuar com a intermediaris entre el client que busca un préstec hipotecari i les entitats bancàries i financeres. En què poden ser útils? Com operen? I quant costen?

“Qualsevol consumidor pot pensar que trepitjant-se totes les entitats acabarà aconseguint el mateix que un assessor i estalviant-se els honoraris, però la realitat no sempre és així”, diu Ricardo Gulias, director general de l'empresa d'intermediació La teua Solució Hipotecària. “Els directors d'oficina, a pesar que després de la crisi comencen a fer hipoteques, porten molts anys sense vendre-les, a més molta de la plantilla és molt jove i no va estar en la lluita dels temps de la bambolla, per la qual cosa no té experiència”, assenyala aquest *bróker.

Tot això es tradueix, “en moltes ocasions”, en un alentiment de l'operació o en la desestimació per part del departament de riscos. És el que podria haver-li passat a una clienta de *BGestión Global. “Vivia en el mateix pis des de feia anys i, a un moment donat, va tindre la possibilitat de comprar-lo; tenia una excel·lent capacitat de pagament, el preu era raonable i l'operació més que viable; i, així i tot, el banc li havia denegat el préstec”, relata Mercedes Blanco, directora general d'aquesta facilitadora de crèdit vinculada al grup del qual formen part les agències immobiliàries Finques Blanco.

De fet, el principal avantatge que presenten tots els intermediaris —ja siguen *brokers, comparadors o les mateixes agències immobiliàries— és la seua capacitat “de buscar simultàniament entre moltes ofertes i no centrar-se només en una o en les condicions específiques que oferisca una entitat financera”, subratlla l'expert en finances del comparador bancari iAhorro, Antonio Gallardo.

Paga entre l'1% i el 5% de la hipoteca

“Un assessor ha de conéixer tots els productes hipotecaris que ofereix la banca, i ha de tindre acords amb la majoria de les entitats”, redunda Gulias. D'aquesta forma, aconseguirà “la millor hipoteca i la més adequada per a un determinat perfil”, afig. En la mateixa línia, Blanco destaca que a cada client s'ofereixen “les diverses opcions que s'adapten al seu perfil”. “L'assessorem, li expliquem les diferents condicions i els productes vinculats, li orientem cap a les entitats que més possiblement acceptaran la sol·licitud i, al final, ell decideix quina és l'opció més interessant”, agrega Blanco, qui posa l'accent en la capacitat de l'intermediari de “parlar de tu a tu” amb l'entitat i, a vegades, de millorar les condicions de la hipoteca.

Per tot això, una vegada decidisca signar el contracte d'intermediació, l'usuari pagarà uns honoraris l'import dels quals estarà entre l'1% i el 5% del finançament, “encara que la mitjana gira entorn de 4.500 euros”, segons *Gulias. “Són quantitats fixes que van per trams, i es corresponen a un 1% o 2% de la hipoteca”, confirma Blanco. Per a Gallardo, “es pot pensar que pagar a un *bróker un 2% és un cost elevat a curt termini ja que, per exemple, per a una hipoteca de 150.000 euros serien 3.000 euros”, admet. “Però a la llarga, el benefici per unes millors condicions sol superar aqueix cost, i aquest és el punt que hem de tindre molt en compte a l'hora d'analitzar i comparar”, suggereix.

“La hipoteca, a més, no solament és l'interés”, rebla Gulias, de La teua Solució Hipotecària. “Poden haver-hi o no productes vinculats com a segurs, plans de pensions, consum de targeta o domiciliació de nòmina, comissions d'obertura, d'amortització i unes altres, que un bon assessor pot arribar a evitar perquè la hipoteca siga la més econòmica”. En paraules d'aquest broker, no obstant això, més enllà de les condicions del préstec o l'assessorament, la qual cosa els clients més valoren és “l'agilitat en l'aprovació i posterior signatura de la hipoteca”. Un bon assessor l'aconseguirà 15 dies abans que una oficina bancària, assegura.

Mateixos requisits

Cuidat, en tot cas, amb les diferències entre intermediaris. “Contractar una hipoteca amb l'agència on compres l'immoble estarà molt relacionat amb assegurar el finançament de l'adquisició, però no tant amb la millora de les seues condicions, alguna cosa en el qual sí que se centra més un comparador o un *bróker hipotecari”, adverteix Gallardo, de *iAhorro. En la seua opinió, el client amb una hipoteca més complexa i difícil d'aprovar per part dels bancs —perquè no és resident, per les seues condicions econòmiques o per requerir un finançament del 100%— solen acudir als *brokers. “Molts bancs deneguen aquest tipus d'hipoteques, que l'intermediari pot ajudar-te a aconseguir”, afirma. “El comparador t'ajuda especialment en millors condicions entre diferents ofertes”, afig, “i l'agent immobiliari a buscar la viabilitat de l'operació en què les circumstàncies personals no influïsquen en el resultat de l'operació”.

Quant als requisits, són els mateixos que en el banc i, segons Blanco, de *BGestión Global, d'absolut “sentit comú: la teua capacitat de pagament i l'estabilitat laboral que tingues”. Per això, molt abans d'arribar a la sol·licitud del préstec, el seu assessorament consisteix a indicar al client l'immoble que pot permetre's, més que el que desitja.

Nul·litat dels contractes

L'activitat de tots aquests operadors està regulada per la Llei de serveis d'intermediació per a la celebració de contractes de préstec o crèdit. L'intermediari ha d'indicar en quins supòsits s'apliquen comissions, compensacions i despeses repercutibles, inclosa l'activitat d'assessorament. “Tots ells han de respondre a serveis efectivament prestats o a despeses haguts i en cap cas podran carregar-se per serveis no acceptats o sol·licitats en ferm i de forma expressa pel consumidor”, destaca Palacios, del bufet Sanahuja Miranda. En cas de conflicte, correspon a les empreses la càrrega de la prova.

El més rellevant de la normativa, en opinió de Palacios, és l'obligació d'Informació prèvia: “15 dies abans de la signatura del contracte d'intermediació han de comunicar al client de forma gratuïta diversos aspectes, en relació amb l'empresa, amb el servei oferit (preu, termini, cost total del contracte) i amb el contracte pròpiament dit, quant a dret de desistiment i resolució de conflictes, entre altres”, desglossa.

I, en cas de penediment, no hi ha problema, sempre que aquest sorgisca en els 14 dies naturals posteriors a la signatura del contracte d'intermediació. Dins d'aquest termini, el client pot desistir “sense al·legar cap causa i sense penalització”, assevera la lletrada. I conclou: “Els consumidors que signen un contracte amb aquest tipus de figures no poden renunciar als drets que els concedeix la llei, per la qual cosa totes les clàusules que no tinguen compte d'això, són nul·les”.

Pot consultar la notícia original ACI