Preguntes freqüents >> Vivenda, compra i qualitat

Un habitatge nou de 3 anys i que té problemes del tipus: olors desagradable en la cuina, taulells poc fixos, marbre del bany foradades. Aquests defectes, es poden reclamar tenint en compte la seua naturalesa i els anys de l'habitatge?

Existeixen diferents garanties sobre els habitatges de nova construcció; una de 6 mesos (o un anys, si li és aplicable la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'Ordenació de l'edificació) per a vicis i defectes aparents i una altra de 5 o 10 anys per a vicis i defectes ocults.

El termini legal que tenen les promotores o les constructores en el seu cas per a esmenar els defectes no està reglamentat, per la qual cosa s'entén que hauria de ser en el termini més breu possible dins del període de garantia.

D'altra banda, en desconéixer en què data es va sol·licitar la llicència d'edificació per al projecte del seu habitatge per part de la promotora, no podem determinar si li és aplicable la Llei 38/199 pel que fa a garanties.

Anar a dalt

Quan compre un pis, tinc obligació de pagar les despeses de comunitat pendents que haja deixat de pagar el que me l'embene?

En el moment d'atorgar l'escriptura, el que embene el pis té obligació d'aportar una certificació del Secretari i del President de la Junta de propietaris en la qual conste si el pis està al dia en el pagament de les quotes o quina és la quantitat que es deu. Sense aquesta certificació, el Notari no autoritzarà l'escriptura, llevat que el comprador allibere el venedor d'aquesta obligació. No cal dir que aquest alliberament només és aconsellable en els casos en què es confie en la paraula del venedor.

Anar a dalt

Què ocorre si, malgrat no estar el pis al corrent del pagament de les quotes, el compre?

Del pagament de les quotes que es deuen és responsable no sols el que era propietari quan les quotes van véncer, sinó també el comprador d'un pis que no està al corrent del seu pagament, però, en aquest cas, la responsabilitat només aconsegueix a l'anualitat corrent en el moment de la compra i a l'anterior. Més enllà, el comprador no és responsable. Naturalment la Llei no impedeix que, en el moment d'atorgar l'escriptura, venedor i comprador pacten descomptar del preu de compra les quantitats que es deguen a la Comunitat de Propietaris per quotes endarrerides i no pagades.

Anar a dalt

Pot una empresa arreglar els defectes d'un habitatge després de la signatura de l'escriptura?

Pot i deu. Una vegada signades les escriptures i entregades les claus, el propietari haurà de comprovar si existeix algun defecte. Si n'hi haguera s'enviarà a l'empresa un escrit certificat o burofax per a fer-los constar els defectes existents, donant un termini per a la contestació i d'esmena d'aquests defectes.

Si no es fan càrrec, s'hauran de sol·licitar les fulles de reclamacions a la promotora, s'emplenaran en els locals de la promotora o constructora i una vegada emplenades, signades i segellades pel consumidor i per la promotora /constructora, es quedarà l'empresa amb la còpia rosa i vosté amb la verda i la blanca. La verda és per a vosté i la blanca l'ha de remetre a l'Oficina del consumidor del seu municipi o a la Direcció General de Consum juntament amb la còpia del contracte de compra-venda del pis, memòria de qualitats i fotocòpia de l'escrit o burofax enviat, començant així el tràmit de la reclamació.

Anar a dalt

Una immobiliària ha trobat comprador d'un habitatge, havent entregat al venedor el senyal que deixe el comprador. L'operació de compra-venda segueix sense fructificar per diverses excuses de la immobiliària. Els venedors volen retornar aquest senyal i l'agència es nega. Han tornat a posar a la venda el pis i han escrit una carta a aquesta Agència amb la finalitat de trencar qualsevol vincle establit. És legal i correcte aquest procediment? Quina legislació regula tot això?

L'Art. 1451 del Codi Civil estableix que “La promesa de vendre o comprar, havent-hi conformitat en la cosa i en el preu, donarà dret als contractants per a reclamar recíprocament el compliment del contracte”.

Les arres penitencials, faculten a les parts a desistir de la compra aplanant-se d'ella, si bé s'estableix una penalització: si renuncia el comprador perd aquesta quantitat, si ho fa el venedor, ha d'abonar al comprador el doble del senyal (Art. 1454 del Codi Civil).

Respecte a la resolució del contracte amb l'agència, l'Art. 30 del Decret 3248/69, de 4 de desembre, sobre Agents de la Propietat Immobiliària, estableix que en cas de no fixar-se termini de duració de l'encàrrec s'entén que té la duració de tres mesos, sempre que s'haja contractat amb un agent de la Propietat Immobiliària.

Anar a dalt

Un particular signatura amb una agència immobiliària l'exclusivitat per a la venda d'un habitatge. Per motius familiars extremadament greus el particular decideix quedar-se en l'habitatge. L'agència li exigeix l'emplene del contracte, o per contra, comprometre's al fet que no vendrà el pis sense la seua mediació en els següents 5 anys. Són legals aqueixes condicions? No es pot cancel·lar aquest contracte per aqueixos problemes familiars de tan gravetat?

Un contracte signat lliurement per les parts, ambdues s'han compromés en uns drets i unes obligacions que han de complir.
Si el desig del particular és rescindir unilateralment el contracte oferint altres condicions, el millor és acudir a un gabinet jurídic, on podran orientar-li dels pros i els contres d'aqueixa acció.

Anar a dalt

Té una Agència immobiliària el poder de cobrar comissions per la intermediació tant al comprador com al venedor? Hi ha algun màxim en la comissió que poden cobrar?

Els Agent de la Propietat Immobiliària i els intermediaris immobiliaris poden cobrar honoraris al mandant de la venda d'un habitatge i al comprador d'aquesta, sempre que aquests honoraris estiguen anunciats o figuren en contracte. La Llei 11/1998, de 9 de juliol de Protecció dels consumidors de la Comunitat de Madrid, estableix en l'article 14.2 que els consumidors tenen dret a conéixer prèviament a la contractació d'un servei, el preu d'aquest. Les ofertes concretes de serveis realitzades a través de suports publicitaris i/o informàtics han d'incorporar el preu d'aquests. Els preus dels serveis seran exposats al públic en els establiments on es presten o oferisquen, mitjançant l'exhibició de cartells perfectament visible i llegible en el lloc on efectivament es presten, a través d'un suport escrit.

Els honoraris per aquests serveis poden variar d'una agència a unes altres.

D'altra banda, els contractes signats, o es poden rescindir unilateralment llevat que medie acord entre les p arts; la possibilitat de negociació de les comissions és un acord al qual han d'arribar els signants.

Si es consideren lesionats els interessos d'una de les parts, es pot acudir als Tribunals Ordinaris de Justícia en defensa d'aquests.

Anar a dalt

Un habitatge en construcció, no especifica el tipus de fabricació a l'interior de l'habitatge. S'aquesta posant algeps amb fibra de vidre i no rajola com així es fa des de fa molts anys. Han de tindre les memòries de qualitats d'aqueix habitatge registrat en algun lloc?

En la memòria de qualitats ha d'aparéixer la tabicación interior, i referència a tots els elements que constitueixen l'habitatge en la seua part interior i exterior. En tot cas, es poden obtindre aquestes dades en el Projecte d'Obra.

L'execució de l'obra ha d'ajustar-se a aquest projecte i a la Memòria de Qualitats, que és reflex d'aquell, i qualsevol modificació que es produïsca ha de ser per acord entre les parts. Per tant, l'empresa no ve obligada a accedir a les seues peticions de canvi. La cèdula d'habitabilitat la concedeix, en aquest cas, l'Ajuntament corresponent

Anar a dalt

En cas que l'empresa constructora es retarde en el lliurament del pis, on s'ha entregat un senyal o primer pagament, aquesta empresa, té alguna penalització?

Aquest tema pot tractar-se d'un incompliment contractual, si figura la data de lliurament en el contracte, i, per tant, poguera ser una infracció en matèria de consum o un incompliment civil, i en aquest cas pot defensar els seus interessos davant els Tribunals Ordinaris de Justícia.

Anar a dalt

Té obligació una constructora d'atorgar-me algun tipus de garantia sobre l'habitatge nou referent a possibles defectes?

Sí, la Llei d'Ordenació de l'Edificació fixa uns terminis temporals per a cada tipus de vici o defecte de construcció, sent:

  •  Llicència Anual, sobre vicis o defectes d'execució que afecten elements de terminació o acabat d'obra (visibles).
     
  •  De tres anys, per vicis o defectes d'instal·lacions (llum, aigua, gas...) que ocasionen l'incompliment dels requisits d'habitabilitat.
     
  •  De deu anys (o quinze segons el cas i contrastant amb l'Art. 1591 del Codi Civil) sobre els vicis o defectes que afecten la fonamentació, suports, bigues, forjats, murs de càrrega o altres elements estructurals que comprometen la resistència mecànica i estabilitat de l'edifici.

Anar a dalt


Deu un comprador d'un habitatge nou fer-se càrrec de totes les despeses derivades de l'Impost Municipal sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana?

Si el clausulat del contracte de compravenda de l'habitatge no ha sigut pactat individualment, és a dir, que es tracte d'un contracte d'adhesió idèntic per a tots els compradors, la clàusula relativa a la plusvàlua o increment del valor dels terrenys, és abusiva. Tal imposat, que és municipal, ha d'abonar-ho, per Llei, el venedor, i ser en el seu cas, objecte de sanció administrativa.

Anar a dalt

A l'hora d'escripturar l'habitatge, Quina documentació he de rebre?

El primer és saber si es disposa de la Llicència de primera ocupació o cèl·lula d'habitabilitat, en aquest cas es passaria a escripturar l'habitatge, si encara no es disposa d'aquest document es posposarà aquesta escripturació.

Una vegada realitzada l'escriptura, ens hauran de facilitar:

  •  Llicència de primera ocupació
     
  •  Llibre de l'edifici
     
  •  Pla general de l'emplaçament de l'habitatge
     
  •  Pla de l'habitatge, especificant la superfície útil i la descripció general de l'edifici on es troba, zones comunes i serveis accessoris
     
  • Règim de propietat
     
  •  Coeficients de participació
     
  •  Memòria de qualitats
     
  •  Plans dels subministraments

Anar a dalt

Què s'ha d'exigir, per part de l'adquirent de l'habitatge, en el moment de formalitzar la compravenda, havent entregat quantitats a compte del preu final i trobant-se l'habitatge en construcció?

En el moment de formalitzar el contracte de compravenda s'ha d'exigir:

  •  Pla general de l'emplaçament de l'habitatge, i de l'habitatge mateix, així com descripció i traçat de les xarxes elèctriques, d'aigua, gas i calefacció i garanties d'aquestes, i de les mesures de seguretat contra incendis amb què compte l'immoble.
     
  •  Descripció de l'habitatge amb expressió de la seua superfície útil, i descripció general de l'edifici en el qual es troba, de les zones comunes i dels serveis accessoris.
     
  •  Referència als materials emprats en la construcció de l'habitatge, inclosos aïllaments tèrmics i acústics, i de l'edifici i zones comunes i serveis accessoris.
     
  •  Instrucció sobre l'ús i conservació de les instal·lacions que exigisquen algun tipus d'actuació o coneixement especial i sobre evacuació de l'immoble en cas d'emergència.
     
  •  Dades identificadores de la inscripció de l'immoble en el Registre de la Propietat o expressió de no trobar-se inscrit.
     
  •  Informació sobre el venedor: el nom o raó social, domicili i les dades de la inscripció en el Registre Mercantil del venedor. Si es tracta de primera transmissió, és obligatori indicar el nom i domicili de l'arquitecte, i el nom o raó social i domicili del constructor.
     
  •  Informació exhaustiva sobre el preu: preu total de la venda, incloent honoraris de l'Agent i els impostos derivats de la transmissió (Impostos sobre el Valor Afegit o Transmissions Patrimonials, segons siga procedent); Forma de pagament; Mitjans de pagament admissibles per a les quantitats ajornades; Garanties que haurà de constituir el comprador pel preu o la part d'ell, descompte de les quantitats entregades a compte de l'import total de la venda; Si l'habitatge no es troba totalment acabada, s'haurà de tindre a la disposició del públic i de les autoritats competents còpia del document o documents en els quals es formalitzen les quantitats entregues a compte, segons la Llei 57/1968, de 27 de juliol; Còpia de les autoritzacions legalment exigides per a la construcció (Llicència d'edificació) i de la cedula urbanística; i Data de lliurament.
     
  •  Informació relativa al contracte: el contracte ha d'estar redactat amb la deguda claredat i senzillesa, sense referència o remissió a textos o documents que no es faciliten prèvia o simultàniament a la celebració del contracte, no pot incloure clàusules que incrementen el preu per serveis accessoris, finançament, ajornaments, recàrrecs, indemnitzacions o penalitzacions que no corresponguen a prestacions addicionals efectives.

Anar a dalt


Quina normativa hi ha vigent quant a millores d'habitatge de nova construcció, com ara, si és legal pagar per eliminar portes o algun sanitari, i a més no poder quedar-se amb això. Saber si hi ha tarifes estipulades i en general tota la normativa que existisca en aquest aspecte. Existeix algun organisme on acudir?

No hi ha normativa específica que regule les possibles reformes que sol·licite el comprador o oferisca el promotor en habitatges de nova construcció, exceptuant el que està disposat en el Reial decret 515/1989, de 21 d'abril, de protecció dels consumidors i usuaris quant a la informació a subministrar en la compravenda i arrendament d'habitatges, en el seu article 10 b.2, que estableix que les reformes que proposen els adquirents seran objecte de formalització documental que contindrà succinta descripció del seu contingut i concretes repercussions que deriven en el preu i termini de lliurament que hagueren sigut pactats. Igualment el Reial decret 515/89 estableix que aquests documents contractuals hauran de respondre als principis de bona fe i just equilibri de les contraprestacions. En qualsevol cas, cal pensar que, si el preu de l'habitatge es calcula en funció d'uns paràmetres determinats com, per exemple, la compra d'una quantitat específica de material per a un habitatge, que ha sigut descrita adequadament en la documentació precontractual i contractual sobre la qual es presta el consentiment, és raonable pensar que aqueixos materials siguen pagats pel contractant que decideix, amb posterioritat, escometre reformes.

Les diferències de preu o la possibilitat de quedar-se amb el material no posat és alguna cosa a negociar amb l'empresa.

D'altra banda l'informem que en existir llibertat de preus és necessari que tots els acords als quals s'arribe estiguen degudament documentats contractualment amb pressupostos per escrit acceptats o rebutjats prèviament.

Anar a dalt

Té una constructora l'obligació de tindre fulles de reclamacions?

Si, en el cas que treballe per a consumidors finals (particulars).

No, en el cas que només treballe per a empreses.

Anar a dalt

Si un habitatge que s'adquireix i se signa un contracte en el qual indica que ha de ser entregada amb una data límit, i tal data es retarda en, almenys, 7 mesos: Quines possibilitats hi ha de recuperar el doble dels diners entregats com així s'indica en el contracte?

La llei 57/68 de 27 de juliol de 1968 que regula la percepció de quantitats anticipades en la construcció i arrendament d'habitatges, estable en l'article 1r que les persones físiques o jurídiques que promoguen la construcció d'habitatges que no siguen de protecció oficial, destinades a domicili o residència familiar, a garantir la devolució de les quantitats entregades més l'interés legal dels diners per al cas que la construcció no s'inicie o no arribe a bon fi per qualsevol causa en el termini convingut.

Anar a dalt

Una persona vol subrogar-se a una cooperativa. El problema és que no sap quan li donaran l'habitatge, ja que en el contracte no indica res. És això legal?

Es pot exigir que se l'informe de la data de lliurament i se li aporte còpia de les autoritzacions legalment exigibles per a la construcció, ja que conforme estableix el Reial decret 515/1989, sobre protecció dels consumidors quant a la informació a subministrar en la compravenda i arrendament, els promotors/constructors estan obligats a indicar aquests termes, juntament amb altres essencials per a la compravenda com és la data de lliurament.

Anar a dalt

Un habitatge, en règim de cooperativa, als 7 anys de la seua construcció ixen diversos defectes. Es pot reclamara administrativament aquests desperfectes al no voler fer-se responsable la cooperativa?

La via administrativa dona un termini de 5 anys, per la qual cosa aquesta reclamació ja ha prescrit. Es pot acudir als Tribunals Ordinaris de Justícia en defensa dels interessos.

Anar a dalt

He signat un contracte de compra d'habitatge en construcció, el promotor en signar aquest contracte no m'ha aportat el document que garanteix la devolució de les quantitats entregades a compte. Què puc fer?

En primer lloc es recomana enviar un burofax o telegrama, sol·licitant que li ho remeta en un termini determinat. Si en aquest termini vosté no el rep el següent que ha de fer és presentar Reclamació aportant fotocòpia de la següent documentació:

  • Publicitat de l'habitatge; atés que el promotor està obligat a indicar en ella, si es dona la circumstància de requerir quantitats anticipades abans de l'inici de les obres o durant el període de construcció tal circumstància i fins i tot ha de fer esment de l'Entitat garant, així com l'entitat Bancària o Caixa d'Estalvi en la qual el comprador ha d'ingressar les quantitats anticipades.
     
  •  Contracte de compra de l'Habitatge.
     
  •  Burofax o telegrama que haja enviat al promotor i resposta si l'ha obtinguda.

Anar a dalt

Pot un intermediari en la venda d'un habitatge obligar el comprador a subrogar-se a un hipoteca concreta, i en cas contrari cobrar-li les despeses de cancel·lació d'aquesta?

Segons el Reial decret 515/89, de 21 d'abril, de Protecció dels consumidors, quant a la informació a subministrar en la compravenda i arrendament, la part compradora no està obligada a subrogar-se en el crèdit que va ser sol·licitat per a la construcció de l'habitatge ni a suportar les despeses de cancel·lació del mateixos.

Anar a dalt

Acabo d'acabar de pagar el préstec hipotecari i m'agradaria saber: Qui a de pagar les despeses de cancel·lació de la hipoteca en el registre de la propietat, perquè l'habitatge figure que no té cap càrrega?

En principi, caldrà revisar l'escriptura d'hipoteca amb el banc. En aquesta escriptura figurarà a càrrec de qui seran les despeses de cancel·lació. No obstant això, el normal és que siga la persona jurídica que va sol·licitar aquest préstec el que haja de córrer amb totes aqueixes despeses.

Anar a dalt

Si m'entreguen un pis amb retard què puc fer?

En el cas que pactara una data de lliurament podrà reclamar-li una compensació. En cas contrari, intente pactar amb el venedor la compensació econòmica pel retard, i si no és possible arribar a un acord, acudisca als organismes de consum corresponents.

Anar a dalt

Pot obligar-me el constructor a subrogar-me en la seua hipoteca o pagar les despeses de cancel·lació?

No, en cap dels dos casos poden obligar-me.

Anar a dalt

Tinc dret a triar notari o pot triar-ho el constructor?

Té dret a triar el notari que siga del seu grat. No poden obligar-lo a acudir al notari que li indique el constructor.

Anar a dalt


Vivienda, compra y calidad (250.31)

© 2024 - Sernutec - Servicios y Nuevas Tecnologías